PRINCIPIO DE FE PUBLICA REGISTRAL
DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL O HIPOTECARIO
CAPITULO VI
EL PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL:
FUNDAMENTO Y PRECEDENTES DEL ARTICULO 34 DE LA LEY HIPOTECARIA
1. El principio de fe pública registral
Es aquel principio hipotecario en virtud del cual el tercero que adquiere en base a la legitimación dispositiva de un titular registral es mantenido en la adquisición «a non domino» que realiza, una vez que se ha inscrito su derecho con los demás requisitos exigidos por la Ley.
En esta definición se realiza la protección registral de las adquisiciones inmobiliarias a non domino, que se fundamentan en la legitimación dispositiva del titular registral y en la inscripción realizada por el tercero que adquiere en base a esa legitimación dispositiva. De ahí la relación entre los principios hipotecarios de legitimación registral -del que nos ocupamos en el tomo 1 de esta obra- y de fe pública registral, del que ahora nos ocupamos.
En cambio, el principio de fe pública registra/ ha de separarse claramente del principio hipotecario de disponibilidad, en virtud del cual lo no inscrito no perjudica al tercero que inscribe, acerca del cual nos hemos ya pronunciado en los capítulos anteriores, sin perjuicio de insistir también ahora al tratar del principio de fe pública registral.
2. Formulación legislativa del principio de fe pública registral
El principio de fe pública registral tiene su principal formulación legislativa en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, que establece lo siguiente:
«El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca Con facultades para transmitido, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que ni estén en el mismo Registro».
«La buena fe del tercero) se presume siempre, mientras no se pruebe que conocía la inexactitud de! Registro.»
«Los adquirentes a titulo gratuito no gozarán de mas protección registral que la que tuviese su causante o transferente.»
Este precepto, fundamental en nuestro sistema hipotecario, se refiere a las causas de nulidad y resolución de efectos ex tunc, y será objeto de especial atención en este capítulo y en los que siguen.
Hay, además, una serie de precepto concordantes con el articulo 34 LH, que fundamentalmente son:
- El articulo 31 LHsegÚn el cual, da nulidad de las inscripciones de que trata el artículo precedente (por falta de circunstancias exigidas en la Ley) no perjudicará el derecho anteriormente adquirido por un tercero protegido con arreglo al artículo 34».
- Los apartados c) y d) del articulo 40 LH, según los cuales: «c) Cuando la ¡nexactitud tuviere lugar por nulidad o error de algún asiento, se rectificará el Registro en la forma que determina el titulo VII; y d) Cuando la inexactitud procediere de falsedad, nulidad o defecto de título que hubiere motivado el asiento y, en general, de cualquier otra causa de las no especificadas anteriormente, la rectificación precisará el consentimiento del titular o, en su efecto, resolución judicial, El apartado 1», en cuanto se refiere a la «extinción de algún derecho inscrito o anotado» también es concordante con el artículo 34, en tanto en cuanto esa «extinción» se produzca por causa de resolución, rescisión o revocación de efectos «reales» o ex tunc.
En cambio, aquellos apartados del artículo 40 que puedan incidir en supuestos de conflicto de titulos a que se refiere el artículo 32 LH, han de regularse conforme a dicho artículo 32, es decir, por criterios de prioridad e inoponibilidad registral y no atendiendo a una supuesta inexactitud del Registro. Sobre ello nos ocupamos en los capítulos anteriores,
- El artículo 220 de la ley hipotecaria también tiene relación con el artículo 34, pues se refiere a supuestos de falsedad o Nulidad del titulo, diciendo: «El concepto rectificado no surtirá efecto en ningún caso sino desde la fecha de la rectificación, sin perjuicio del derecho que puedan tener los terceros para reclamar contra la falsedad o nulidad del título a que se refiere el asiento que contenía el error de concepto o del mismo asiento.
- El articulo 69 LH, interpretado en el sentido que se expresó en capítulos anteriores, es decir, en el ámbito de las anotaciones preventivas de demanda de nulidad o de resolución ex tunc, responde también a lo dispuesto en el articulo 34 LH.
- Los artículos 28 y 207 LH, que se refieren al aplazamiento dc los efectos de la fe pública registral, son preceptos relacionados con el tercero del artículo 34 LH, si bien el 207 tiene también relación con el artículo 32 LH.
El articulo .33 LH, segÚn el cual «la inscripción no con valida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes», en tanto en cuanto contiene una regla general de la que el articulo .34 establece una excepción para los terceros, puede también incluir entre los preceptos relacionados con el artículo 34 LH.
3. Preceptos que contemplan supuestos diferentes a los del artículo 34 LH y sus concordantes.
Responden a distinto fundamento, requisitos y efectos, a pesar de que, a veces son mezclados. Y confundidos con el artículo 34 LH Y tratados dentro del principio de fe pública registral, los siguientes preceptos:
- El articulo,32 LH, Y sus concordantes, que se ocupan del tercero hipotecario del principio de inoponibilidad, que es diferente del tercero del principio de fe pública registral del artículo 34 LH, al menos desde b perspectiva dualista que defendemos, y que ha sido objeto de estudio en los cinco capítulos anteriores.
- El articulo 36 LN, que se ocupa del tercero hipotecario en un supuesto especial de conflicto o colisión entre dicho tercero y el adquirente por usucapión extrarregistral o (contra tabulas). El supuesto de echo y los requisitos de la señala el art. 36 LH. Son diferentes del artículo 34LH por lo que no es adecuado mezclar dichos preceptos, como a veces e pretende.
- En cuanto al artículo 37 LN, se trata de un precepto especial que, en parte, puede ser considerado concordante como el artículo 34 LH y en otra parte, es un precepto diferente de dicho artículo 34 LH. En tanto en cuanto contempla supuestos de resolución, rescisión o revocación de efectos reales o «extune», es decir, supuestos de ineficacia del negocio jurídico afectantes por Derecho civil a tercero y que operan retroactivamente, hall de equiparse con el supuesto de resolución a que se refiere el artículo 34 LH, Y en consecuencia el tercero que reúna los requisitos del artículo 34 LH, tiene la protección hipotecaria de la que carecen por Derecho civil en esos casos.
Ahora bien, en tanto en cuanto la generalidad de términos y conceptos del artículo 37 también comprende las acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias de efectos personales o «ex nunc», que por puro Derecho civil 110 afectan a tercero, se trata de supuestos que nada tienen que ver con el artículo 34 de la Ley Hipotecaria ni con el tercero él que dicho precepto se refiere, por lo que tales supuestos han de ser claramente separados del citado artículo 34 LH
A lo largo de estos capítulos en que tratamos de la fe pública registral, iremos señalando cuáles son los supuestos de uno y otro grupo a que se refiere el artículo 37 LH, pues es una de las cuestiones más oscuras dentro de la legislación hipotecaria, incluyendo también algunos capítulos específicos sobre ese artículo 37 LH.
4. fundamentos de ideas-claves del principio de fe publica registral.
A diferencia del artículo 32 LH cuyo fundamento lo hemos cifrado en capítulos anteriores en la eficacia de la publicidad registral del título adquisición del tercero y en la lucha del legislador contra la clandestinidad inmobiliaria y en el que sus ideas motrices son la inoponibilidad como supuesto especial de ineficacia relativa del negocio jurídico respecto a tercero, en el conflicto o colisión de títulos, que se resuelve a favor de quien primero inscribe; y en la adquisición a domicilio por parte del tercero del artículo 32, como consecuencia de no tratarse de ineficacia total de los negocios jurídicos; a diferencia de todo ello, el principio de fe pública registral del artículo 34 LH se mueve en un campo totalmente diferente.
Por una parte, la publicidad registral por sí sola de la adquisición realizada por el tercero no justifica la protección que ofrece el principio de fe pública registral del artículo 34 LH, pues se esta en el campo de la nulidad en la resolución de efectos reales y en la inexistencia del negocio jurídico, y sabido es que la inscripción por sí sola no convalida los actos y contratos nulos (art. 33 LH), ni su efecto civil de arrastre sobre actos posteriores que se apoyan en actos nulos.
Para que opere la protección registral del artículo 34 LH respecto a esos actos posteriores al que es nulo y se libren del efecto civil de arrastre de nulidades, el legislador debe partir de bases que complementen la fuerza de la publicidad registral de la adquisición realizada por el tercero.
Esas ideas-fuerza en que se apoya el artículo 34 LH son las siguientes:
1.) La confianza en la apariencia registral.
2.) La ineficacia del negocio jurídico precedente ni del tercero, consistente en la nulidad y en la resolución de efectos reales.
3.) La inexactitud registral.
4.) La adquisición inmobiliaria «a non dominio». De estas ideas-claves del artículo 34 LH nos ocupamos a continuación.
5. la confianza en la apariencia registral
La primera de las ideas-fuerza del principio de fe pública registral del artículo 34 LH, como su propio nombre indica, es la confianza en la apariencia registral, lo que significa que el tercero se apoya en la base que ofrece el Registro de la Propiedad al publicar la legitimación dispositiva del transmitente.
Cuando hablamos de la confianza o fe en la apariencia registral nos referimos a la confianza objetiva que proporciona el Registro de la Propiedad a los que adquieren tomando como base sus pronunciamientos, porque es la institución pública oficial creada por el Estado con el fin de publicar las facultades dispositivas de los titulares. Es decir, nos referimos a una buena fe objetiva, o sea, la resultante únicamente, de los datos del asiento registral, como principio o idea tenidos en cuenta por el legislador para regular y fundamentar los resultados del principio de fe pública registral. Aparte está la buena fe subjetiva, que es un requisito muy importante para la protección del tercero del artículo 34 LH, y a la que dedicaremos un capítulo independiente pero no es la idea clave fundamental del precepto pues como mas adelante veremos la buena fe subjetiva se presume, salvo prueba en contrario sin que por ello se tenga que demostrar, por lo que mal puede fundarse el principio de fe pública registral en un requisito no probado sino presumido como es la buena fe subjetiva. Ello sin perjuicio de reconocer su importancia como requisito de protección del tercero de la fe pública registral, pero no como la base fundamental del principio, como a veces erróneamente se piensa.
Tal como mas adelante veremos la clave del artículo 34 LH es la confianza del tercero en la legitimación dispositiva resultante del registro es decir en la apariencia registral derivada del principio de legitimación registral que produce el asiento y que hace que el legislador tome en consideración esta situación para llegar incluso a la protección de las adquisiciones inmobiliarias a non domino.
6. La ineficacia del negocio jurídico derivada de la nulidad y de la resolución de efectos reales
La segunda de las ideas claves o fundamentales del principio de fe pública registral del artículo 34 LH es que el legislador parte de un Supuesto de ineficacia del negocio jurídico precedente a aquel en que el tercero adquiere, consistente en la nulidad y, por equiparación, también la resolución del negocio de efectos reales y retroactivos.
El negocio previo a aquel que sirve de base a la adquisición del tercero es Nulo o resoluble (y la inscripción no lo convalida, según el art. 33 LH. Pero la inscripción convalida el negocio posterior en que es parte el tercero del artículo 34 LH, que deriva de aquel nulo o resoluble y cuyas causas de nulidad o resolución no constan en el Registro.
Estamos, pues, ante supuestos de nulidad o resolución del título que motiva la inscripción previa a la del tercero, o de defectos de la misma, que por no aparecer renegados en el Registro, permiten fundar esa con fianza en la apariencia registral a quien adquiere con posterioridad.
Dentro de este campo de ineficacia propio del artículo 34 LH, totalmente diferente de la inoponibilidad que impera en el distinto artículo 32 LH tenemos ante todo el supuesto de nulidad absoluta y desde luego, también la anulabilidad, mientras subsista tal acción de anulabilidad mientras subsista tal acción de anulabilidad.
La razón es que el artículo 34 LH se refiere expresamente a “la nulidad” sin mas distingos, y por tanto comprende ambos tipos de nulidad, la nulidad absoluta y la anulabilidad. El artículo 33LH revela claramente que también esta nulidad absoluta, pues se refiere a todo tipo de nulidad, expresando que la inscripción no la convalida. Precisamente el artículo 34 representa una excepción al artículo 33 LH, en relación con el tercero, es decir, es una excepción puramente hipotecaria‑ pues por Derecho Civil la nulidad absoluta y la anulabilidad perjudicial a terceros civiles, por el efecto de arrastre o en cadena de toda nulidad. Pero el artículo 34 LH salva de ese efecto civil de arrastre de nulidades a los terceros del artículo 33 LH, que cumplen los requisitos a que el mismo se refiere.
Los precedentes históricos del artículo 34 LH, a que nos referiremos después, y, no sólo su terminante letra, confirman que la idea de nulidad absoluta y no sólo la anulabilidad, es la que inspiró fundamentalmente dicho precepto, pues incluso comprende el supuesto (le inexistencia o falsedad del negocio jurídico. art. 40.d). Y es que el legislador, con la implantación del artículo 34 LH, pretendió que no quedara un solo hueco que dejara sin solucionar la plena seguridad del tráfico jurídico inmobiliario y el crédito territorial.
Por tanto, es la misma finalidad ínsita en la creación del registro de la Propiedad, la que también exige incluir, tal como resulta de los términos del artículo 34 LH, todo supuesto o Causa de nulidad, y no solo la anulabilidad, que sería insuficiente para el desarrollo del crédito territorial y para la seguridad Jurídica del tráfico jurídico inmobiliario.
Ante ello, hay que descartar plenamente alguna posición minoritaria, de la que ni siquiera haría falta tratar, la cual sin tener en cuenta estas consideraciones elementales, se entretiene en jugar con el simple detalle de alguna palabra o terminología que se escapa en el artículo 34 LH, para defender sorprendentemente, que podría estar incluida únicamente la anulabilidad v no la nulidad absoluta, posición ésta que incluso desde la propia literalidad del precepto en que pretende apoyarse, viene rotundamente desmentida.
Me refiero a LA CRUZ, en la edición de su Derecho Inmobiliario Registral de 1968, pues allí entiende que las palabras que utiliza el artículo 34 LH, aunque después se anule o resuelva el del transmitente, se refieren a la unidad relativa, es decir, a la nulidad que tiene lugar con posterioridad a través del ejercicio de una acción de anulabilidad (1).
LA CRUZ en esa edición de 1968 olvida que la palabra después, rectamente interpretada, se refiere a la acción de declarar la nulidad o resolución ante los tribunales, es decir, a la declaración de nulidad, pues tanto la nulidad absoluta como la anulabilidad requieren una declaración judicial de nulidad, sobre todo tramándose de asientos que están bajo la salvaguardia de los tribunales (cfr. art. 1.3 LH y art. 38.1 LH). Es decir, se requiere una acción para instar después de la adquisición del tercero una pretensión de nulidad o resolución, la cual será desestimada cuando se trate de una adquisición realizada por un tercero con los requisitos del artículo 34 LH.
El artículo 31 LH refuerza la interpretación que estarnos realizando, pues, en relación con el supuesto similar de nulidad de inscripciones, dice que no perjudicara el derecho anteriormente adquirido por un tercero protegido con arreglo al artículo 34. Esto significa que lo que el legislador quiere decir es que la declaración de nulidad se pretenda después de haber adquirido el terceto, sin importarle al legislador distinguir si la nulidad es absoluta o relativa pues se comprenden ambos supuestos.
Buena prueba de que el propio LA CRUZ no estaba convencido de su opinión, es que en la última edición de su Derecho Inmobiliario Registral no sólo ha prescindido de dar esas opiniones que vertía en la edición de 1968, sino que incluso cita jurisprudencia del Tribunal Supremo en el sentido de que en el artículo 34 LH se comprende no solo la anulabilidad sino también la nulidad absoluta. Así, la Sentencia TS de 10 de febrero de 1983, que dice: «por obra del principio de fe pública registral las inscripciones quedan revestidas de tal rango de veracidad respecto de la realidad Jurídica que el tercero (hipotecario)... se halla a cubierto de todo ataque, que contradiga la adquisición de su derecho inscrito, no obstante que fuere inexistente o se declarase nulo el acto por el que adquirió quien figuraba como titular registral» (2).
Por tanto, ningún fundamento tenia la interpretación de LA CRUZ en 1968, abandonada por el propio autor en 1984, respecto al después se anule o resuelva, pues el principio de legitimación registral resultante del artículo 38.1 y también del artículo 1.3 LH, que declara la salvaguardia judicial de los asientos regístrales mientras no sean anulados, exige que en cualquier supuesto de nulidad, sea precisa una declaración judicial de nulidad Por ello, en el ámbito registral, siempre se producirá la necesidad de una declaración judicial sobre nulidad absoluta o anulabilidad de un negocio jurídico inscrito, y en consecuencia, para nada debería extrañar la frase «aunque después se anule o resuelva», pues es plenamente concordante tanto con la nulidad absoluta como con la anulabilidad, desde la perspectiva registral de la salvaguardia de los asientos por parte de los tribunales.
Tanto la nulidad de pleno derecho como la anulabilidad se predican y producen respecto al negocio adquisitivo anterior al del tercero del artículo 34. La adquisición misma en la que interviene y es parte el tercero no puede ser nula, porque, según el artículo 33 LH, «la inscripción no convalida el acto o contrato nulo con arreglo a las leyes».
En cuanto a la anulabilidad del negocio, ésta se refiere también. Al negocio previo al del tercero y no a aquel en que el tercero es parte. Ahora bien, nada impide que el tercero del artículo 34 LH quede protegido, conforme a dicho precepto, cuando, aun existiendo una causa de anulabilidad en su propio título de adquisición, la acción de anulabilidad ha caducado, pues entonces no es que la inscripción convalide el acto nulo (lo que prohíbe el artículo 33 LH), sino que la adquisición en la que es parte el tercero deviene válida por aplicación del Derecho civil, es decir. por haber caducado la acción de anulabilidad.
Junto a los supuestos de nulidad de pleno derecho y anulabilidad del negocio precedente al de adquisición realizada por el tercero, se incluyen también en el ámbito del artículo 34 LH, la ineficacia de la inscripción precedente resultante de error o nulidad de la misma. Nuevamente hay que insistir que no se trata de la nulidad o error de la inscripción del tercero, sino de la inscripción previa a la del tercero, por causas que no consten en el Registro. Si la nulidad de la inscripción o el error se refieren a la inscripción en que interviene el tercero, entonces, por definición, no es aplicable el artículo 34 LH, pues el que interviene en el negocio es «parte» y no «tercero», y en consecuencia, conforme al artículo lo 33 LH, la inscripción no queda convalidada de la nulidad o de error padecido en la misma.
Entre los supuestos de «ineficacia del negocio procedente» al de tercero, también hay que incluir el supuesto de «falsedad» del titulo precedente.
Estamos aquí, ciertamente, ante un caso límite, que preocupó a los antiguos hipotecaristas, y precisamente por ello, se implantó el antiguo sistema de notificaciones a titulares anteriores en el artículo 34 LH, según la reforma hipotecaria de 1869. Aunque tal sistema de notificaciones fue suprimido por inoperante en 1944‑46, el precedente histórico revela que c¡ supuesto de «falsedad» es uno de los supuestos típicos de¡ artículo 34 LH. Y ello se justifica porque en la protección del crédito territorial y tic¡ tráfico Jurídico inmobiliario, el legislador ha de cubrir, según dijimos, todos los supuestos, pues bastaría que dejara algún supuesto excluido de protección para el tercero para que cundiera la desconfianza por parte de adquirentes y acreedores, pues siempre podrían pensar que en su adquisición en concreto había un precedente de falsedad del título.
El apartado d) del artículo 40 LH revela claramente que el supuesto de «falsedad» está también incluido en el ámbito de ineficacia del artículo 34 LH, pues se refiere a la «inexactitud» procedente de «falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento», diciendo que «en ningún caso la rectificación del Registro perjudicará los derechos adquiridos por tercero a título oneroso de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto».
Realmente, el freno para los supuestos de «falsedad» ha de encontrarse en la regulación resultante de las legislaciones notarial y registral y también en el Código penal. Pero un sistema de seguridad de tráfico jurídico y del crédito territorial no puede dejar la fisura de la falsedad y ha de cubrir, según hemos dicho, todos los supuestos de protección respecto al tercero hipotecario.
Por último, el artículo 34 LH incluye dentro de los supuestos de ¡ineficacia del negocio precedente, que no afectan al tercero que adquiere con posterioridad a dicho negocio precedente, el de la resolución, pues alude indistintamente a que «después se anule o resuelva».
Esta resolución a que se refiere el artículo 34 LH ha de ser necesariamente la resolución de efectos retroactivos, «ex tunc», y de efectos reales, según el Derecho civil. Y ello es así, porque sólo en ese caso se produce una inextatitud registral, a la que se refiere el propio artículo 34 LH.
Y es desde esa perspectiva de la Resolución de efectos reales retroactivos como tiene sentido la aplicación del artículo 34 LH, pues se trata de un supuesto en que, por Derecho civil, los terceros civiles que adquieren en el ínterin, quedan afectados por esa, resolución de efectos «reales» o ergaomnes. Y por ello, tiene que venir el Derecho hipotecario en ayuda de los terceros que reúnen los requisitos del artículo 34 LH, para cubrirlos de esa resolución de efectos retroactivos, que por Derecho civil les afectaría, pero no por Derecho registral, por tratarse de una resolución cuyas causas, según definición del artículo 34 LH, no constan en el Registro.
Y tiene también sentido, desde esta perspectiva, el emparejamiento de la nulidad con esa clase de resolución del negocio, pues, en virtud de la resolución de efectos reales y retroactivos, el efecto que se produce es que el negocio jurídico queda sin efecto Y deja de existir desde el principio con efecto retroactivo, como si no hubiera existido nunca, con efecto similar a la inexistencia. Y consiguientemente, por aplicación de¡ Derecho civil, los negocios posteriores al que es objeto de resolución retroactiva quedarían igualmente sin efecto si no fuera porque el Derecho hipotecario actúa en beneficio de tercero del artículo 34 LH, frenando también ese efecto de arrastre de la resolución retroactiva del negocio precedente.
Supuestos de esta clase de resolución retroactiva o de efectos «ex tunc» son los siguientes:
‑ La condición resolutoria propiamente dicha como suceso futuro e incierto, cuyo cumplimiento determina la resolución retroactiva del negocio jurídico (art. 1.123 Cc) y de todos los posteriores que se apoyen en él, salvo los terceros del artículo 34 LH.
‑ La llamada condición resolutoria explícita derivada del pacto de «lex commissoria», aplicable en virtud del artículo 11 de la Ley Hipotecaria a los casos de pacto expreso de resolución por impago del precio aplazado en la compraventa de inmuebles (art. 1.504 Cc) o por impago de diferencias en metálico en permutas y adjudicaciones en pago de deudas (art. 11 LH).
‑ El pacto de retroventa o retracto convencional (art. 1.510 Cc), que afecta a terceros ulteriores, salvo los del artículo 34 LH.
‑ La acción de revocación de donaciones por incumplimiento, del modo a carga que se impusieron por el donante, pues según la doctrina y jurisprudencia tiene un efecto real y retroactivo, afectante a ulteriores adquisiciones. salvo a los terceros protegidos por el artículo 34 de la LH (cfr. art. 647‑últ. Cc). Esta causa de revocación de donaciones es diferente del efecto que produce la revocación de donaciones por ingratitud o por supervivencia o superveniencia de hijos, que no tienen efecto retroactivo, y por tanto no afectan a terceros por aplicación del Derecho civil, salvo que se anote la demanda en el Registro, en cuyo caso el precepto aplicable es el artículo 37 LH y no ya el 34 LH.
‑ La resolución de un negocio por eficacia del llamamiento fideicomisario o de reservatarios, que tiene igualmente efecto retroactivo y real, salvo para terceros protegidos por el artículo 34 LH.
‑ La rescisión por fraude de acreedores, en que, a pesar de ser un supuesto discutido por la doctrina, nos inclinamos por la posición de Federico DE CASTRO Y BRAVOTRO, que atribuye efecto real y retroactivo a dicha rescisión, lo que determina, en nuestra opinión, una equiparación a los efectos de la resolución o revocación retroactiva real y ex tunc, con la consiguiente aplicación del artículo 34 LH, según veremos ampliamente en un capítulo posterior.
Todos estos supuestos, incluidos en el ámbito del artículo 34 LH han de diferenciarse de los casos de acción resolutoria tácita del artículo 1.124 Cc, de acciones rescisorias que no sean por fraude de acreedores.(art. 1.295 Cc) de acciones de revocación de donaciones por ingratitud o supervivencia de hijos, cuyos efectos de ineficacia son personales y no retroactivos, Por lo que tiene un alcance muy diferente de la nulidad, anulabilidad y resolución de efectos reales y retroactivos propias del artículo 34 LH. De todas ellas nos ocupamos en su momento, más adelante.
7. La Inexactitud registral como idea‑clave del artículo 34 LH
La tercera de las ideas-claves o de ideas-fuerzas del artículo 34 es la existencia de una inexactitud registral, a que se refiere el propio articulo 34 LH en su párrafo segundo y el concordante artículo 40 de la misma.
Es evidente que el artículo 34 LH parte de la existencia de una inexactitud registral, que no afecta al tercero de dicho artículo, por no resultar del Registro tal inexactitud.
Ahora bien, se trata de una inexactitud derivada solamente de «nulidad o resolución del título precedente al del tercero» (“anule o resuelva” dice el art. 34 LH), a las cuales se puede equiparar la inexactitud derivada de la nulidad de la inscripción previa a la del tercero, por defectos de forma (art. 31 LH) o por errores de la misma (art. 220 LH o a la falsedad del título previo al del tercero (art. 40.d) LH).
Lo que no se puede decir es que el artículo 34 LH se refiere sin más a los casos en que haya «inexactitud del Registro», a base de interpretar ese concepto de inexactitud en sentido amplísimo, mucho más allá del contexto e¡ el artículo 34 LH, Este es el proceder de ROCA SASTRE, que ya ha sido objeto de crítica en el capítulo III, porque unifica y confunde en un mismo concepto, figuras que son totalmente diferentes entre sí, y que nada tienen que ver con la inexactitud derivada de nulidad o resolución «real» a que su refiere el artículo 34 LH.
Ante todo, la inexactitud propia del ámbito del artículo 34 LH a de ser separada y diferenciada de la situación de conflicto o colisión de títulos que se resuelve por el legislador a través del criterio de prioridad e inoponibilidad, es decir, atendiendo al que primero acceda al Registro, como es el caso de los artículos 1.473.2 Cc, 606 Cc, 13 y 32 LH, entre otros. En estos casos no puede haber inexactitud porque el Registro es exacto al inscribir el titulo que primero llega, porque se acomoda al criterio legal de solución del conflicto entre el título inscrito, que queda como único existente, y el no. inscrito, que queda como inexistente e ¡noponible frente a aquél. De todo esto ya nos ocupamos en los capítulos anteriores al tratar del principio de inoponibilidad de los artículos 32 LH y 606 Cc, llegando a la conclusión de que se trata de supuestos que quedan fuera de la inexactitud a que se refiere el artículo 34 LH, y en
consecuencia, de los requisitos del propio artículo 34.
Tampoco puede hablarse de inexactitud «en los casos en que la posibilidad enervadora de lo inscrito obra ex nunc o in personam», como ocurre en ciertos supuestos de rescisión, resolución y revocación, lo que reconoce ROCA SASTRE (3), a pesar de lo cual es partidario, sorprendentemente, de incluir estos casos del artículo 37 LH en el ámbito del artículo 34 LH. Ya hemos señalado nuestra distinta posición en ese tema.
8. El artículo 34 LH regula un supuesto de adquisición «a non domino»
La cuarta idea‑clave del artículo 34 LH, que lo diferencia de otros préceptos hipotecarios, es que se refiere a un supuesto adquisición inmobiliaria «a non domino».
El caso es diferente del regulado en el artículo 32 LH y sus concordantes, según tuvimos ocasión de exponer en capítulos Interiores.
La adquisición a non domino se produce en el artículo 34 LH como consecuencia de tratarse de supuestos de «nulidad o resolución real o ex tunc» del negocio precedente al del tercero, pues ello determina que la adquisición en que interviene este último se produzca derivada de alguien que ya no es dueño o ha dejado de serlo (nulidad o resolución real productoras de inexactitud), si bien la titularidad resulta correcta según el Registro.
El artículo 34 LH contempla esta adquisición a non el domino porque 1,1 nulidad o resolución ex tunc del título o negocio precedente determina, por definición, esa falta de «dueño» en la figura del transmitente. Pero el artículo 34 LH da plena eficacia a tal adquisición, pues dice que el tercero «será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho».
Esta adquisición a non domino del artículo 34 LH es el único supuesto en el ámbito inmobiliario en que el legislador la viabiliza en favor del tercero que reúne los requisitos de dicho precepto, y sus aspectos principales que han de ser objeto de estudio son los siguientes:
‑ Que se trata propiamente de una adquisición «a non dom¡no» y no de una mera cuestión de irreivindicabilidad frente a la posición de Rafael NUÑEZ LAGOS.
‑ Que es una adquisición «ex lege» y, al mismo tiempo, inscriptionis., causa, es decir, basada en la ley y en la inscripción registra¡.
- Que es una adquisición derivativa de la apariencia registral y originaria en cuanto al «verus dominos».
De todo esto nos ocuparemos detenidamente en el capítulo IX, dedicado específicamente a tal «adquisición a non domino».
9. Precedentes del artículo 34 de la Ley Hipotecaria
La historia del artículo 34 LH es muy diferente de la del artículo 32, lo que revela claramente la diferencia entre los terceros de ambos preceptos. El artículo 32 se abrió camino en seguida a través del antiguoartículo 23, apenas modificado en las sucesivas reformas de la Ley Hipotecaria. En cambio, el artículo 34 LH ha tenido redacciones muy diferentes a lo largo de la historia, como en seguida veremos, discutiéndose los diferentes aspectos de las mismas.
Por otra parte, la consideración que ha merecido el artículo 32 primitivo 33 – fue desde siempre unánime:
Es lógico que el que deja de inscribir su derechos, se vea perjudicado por esa negligencia y no pueda prevalecer al que habiendo inscrito su titulo diligentemente, entra en conflicto con aquel.
En cambio el tercero del art. 34 LH , se ha abierto camino trabajosamente a lo largo de la historia y ha sido objeto de discusión de los autores, hasta llegar al momento actual, en que su admisión se considera pacifica.
Pero esta situación actual relevante del artículo 34 LH No nos puede hacer olvidar sus orígenes, que revelan que se trata de un supuesto totalmente diferente del artículo 32 de la Ley hipotecaria, pues su ámbito se inserta en el campo de la nulidad del negocio Jurídico y en el de la resolución de pleno derecho, de efecto retroactivo y real.
Los precedentes históricos confirman, pues, la diferencia del supuesto del articulo 34, tanto respecto al artículo 32 como respecto al artículo 37 que nada tienen que ver con la finalidad y regulación del artículo 34 LH.
10. El artículo 34 LH en la primitiva Ley Hipotecaria de 1861
La realización del artículo 34 en la LH de 1861 era la siguiente:
«No obstante lo declarado en el artículo anterior, los actos o contratos que se ejecuten u otorguen por persona que en el Registro aparezca con derecho para ello, no se invalidarán en cuanto a tercero, una vez inscritos, aunque después se anule o resuelva el derecho del otorgante en virtud de título anterior no inscrito o de causas que no resulten claramente del mismo Registro.» «Solamente en virtud. de un título inscrito podrá invalidarse, en perjuicio de tercero, otro título posterior, también inscrito.» «Lo dispuesto en este artículo no producirá efecto hasta un año después que empiece a regir la presente ley, y no será aplicable en ningún tiempo al título inscrito, con arreglo a lo prevenido en el artículo 397, a menos que la prescripción haya convalidado y asegurado el derecho a que se refiera dicho título.»
Lo primero que se desprende de esta redacción tic 1861 es que el artículo 34 continua una excepción a lo dispuesto en el articulo 33 de la Ley, hipotecaria es decir, a la regla de que la «inscripción ¡lo convalida los actos y contratos que sean nulos con arreglo a las leyes». El artículo 34 significaba una excepción en el sentido de que la inscripción sí convalidaba los actos y contratos inscritos con posterioridad a la inscripción del contrato nulo. La frase inicial, «no obstante lo declarado en el artículo anterior», es bien expresiva de este carácter de excepción que tenía el artículo 34 LH.
,,, Esto revela que el artículo 34 era contemplado como tina excepción, a diferencia del principio general del artículo 23 ‑hoy 32.
Y se desprende, en segundo lugar que el artículo 34 se movía más bien en el campo de la nulidad de los negocios jurídicos, y en el de la resolución que al producir «inexistencia» del negocio, le hace as¡milable en sus efectos a la nulidad. Es decir, el artículo 34 está dentro del campo de la patología del negocio jurídico.
Por otra parte, la protección que se dispensaba en la Ley hipotecaria de 1861 al tercero del artículo 34 era bastante limitada pues si bien no exigía mas de dos requisitos a dicho terceros ‑‑la previa inscripción del derecho del transmitente y la inscripción a favor del tercero, sin embargo, no quedaba protegido dicho tercero frente a un titulo inscrito con anterioridad, aunque no constase en el Registro la causa de nulidad o resoluci0n.
Aparte de ello, tampoco quedaba protegido frente a las causas de nulidad o resolución que resultasen claramente del Registro. Pero esto último es similar a lo que establece la vigente Ley hipotecaria.
Lo cierto es que el artículo 34 utilizo la palabra «tercero», y como de concepto general de tercero se encontraba en ley hipotecaria de los artículos 23 ‑hoy 32 y 27, que definía el tercero como aquel «que no ha intervenido en el acto o contrato inscrito», se planteó una discusión entre los autores respecto a cuál era el significado de tercero en el artículo 34, y si era o no el que resultaba de esos otros preceptos.
La doctrina más autorizada entendió que el concepto de «tercero» en el artículo 34 era muy especial, pues se refería a la persona que no habiendo intervenido en el acto o contrato que se declaró nido, contrató col? el que aparecía con derecho en el Registro (4). Por eso se desechó cualquier relación del artículo 34 con el concepto del artículo 27. que según GALINDO y ESCOSURA «induciría a error» «porque tendríamos que convenir en que la excepción (del art. 34) se refería sólo al que no hubiese sido parte, no en contrato nulo, sino en el celebrado posteriormente por la persona que en el Registro aparecía con derecho, supuesto que este contrato sólo se declara válido con respecto a tercero, y tercero se considera al que no ha intervenido en el acto o contrato inscrito», y «no es esto lo que quiso decir el primitivo artículo 34» (5).
Precisamente, en la reforma de 1877, que luego veremos, se sustituyó la expresión «tercero» del artículo 34 primitivo, por la siguiente: en cuanto a los que con ella hubiesen contratado. Esto revela la diferencia histórica entre los artículos 32 y el 34.
En cuanto al segundo párrafo del primitivo artículo 34, venía a ser tina repetición del primero, pero contemplado desde el ángulo inverso. Como se trataba de un precepto nuevo, nada hay que objetar a esa repetición, pues como dicen GALINDO y ESCOSURA, «no ha de censurarse que en tan delicada materia quisieran los autores del Proyectó evitar dudas, aun riesgo de incurrir en repeticiones» (6).
En cuanto al párrafo tercero de ese artículo 34, lo explican perfectamente los citados GALINDO y ESCOSURA: «Teniendo en cuenta la radical variación que en los principios del derecho introducía la ley, para asegurar la riqueza inmueble creyó prudente la Comisión dar tiempo para que fuera conocida. Por eso, en el párrafo tercero del artículo 34, tal cual se aprobó en 1861, se dejaron en suspenso sus efectos durante un año desde que comenzara a regir, y teniendo presente que el estado de indocumentación en que se encontraba la propiedad exigían las inscripciones de la mera Posesión, declaro en el que en mismo que en ningún tiempo sería aplicable a los títulos inscritos posteriormente, con arreglo al artículo 397; a menos que la prescripción hubiera va convalidado Y asegurado el derecho inscrito; declaración que está en armonía con lo que preceptuaban los artículos 404, 408 y 409 de la Ley» (7).
En definitiva, lo más relevante de la primitiva redacción del 34 LH era su efecto limitado, pues nada podía hacer el tercero frente a un titular inscrito con anterioridad en la historia registral de las transmisiones, que podía alegar la nulidad o resolución frente al tercero del artículo 34. aunque no constase inscrita la causa de nulidad o de resolución en el registro, pues bastaba que el demandante tuviese inscrito su título con anterioridad.
Esto significa que en la Ley Hipotecaria de 1861 se dio mucha mayor importancia al tercero del artículo 23 hoy 32, es decir al tercero que inscribe y, al que no le perjudican los títulos de dominio o derechos reales que por negligencia no han sido inscritos, porque, además, el tercero del artículo 23 fue justificado y, comprendido por todos los autores, por ser la base del principio de publicidad registral implantado por la Ley, que no podía dar ninguna eficacia al título no inscrito por omisión o negligencia de su titular.
En cambio, hubo mayo recelos para la implantación del tercero del articulo 34, hasta el punto de que incluso se aplazó por un año la vigencia del mismo, si bien, con posterioridad, como consecuencia de¡ problema general del planteamiento de la Ley Hipotecaria, ésta no comenzó a regir en su integridad hasta 1875.
11.- El artículo 34 LH en la Ley de reforma hipotecaria de 1869
La reforma de esta Ley respecto al artículo 34 representa una separación todavía mayor entre los terceros de los artículos 34 y 23, pues se estableció unos requisitos especiales para la protección registral en el caso del artículo 34,
que no aparecían respecto al tercero del artículo 23.
Por otro lado, la reforma de 1869 representa un intento de dar una mayor fuerza al tercero del artículo 34 respecto a la que tenía en 1861, por razón de estimular el crédito territorial, si bien lo hizo acudiendo al sistema llamado de notificaciones (a los titulares registrables anteriores), que por su parte, dio lugar a diferentes críticas, no sólo por los defectos de regulación de esas notificaciones, sino porque implicaba atender a un sistema tic publicidad no estrictamente registral, sino apoyado en notificaciones.
La redacción del artículo 34 después de la reforma de 1869 fue la siguiente:
«No obstante lo declarado en el artículo anterior, los actos que se ejecuten o contratos que se ejecuten o otorguen por personas que en el Registro aparezca con derecho para ello, Una vez, inscritos, no se invalidaran el, cuanto a tercero, aunque después se anule o resuelva el derecho del otorgante en virtud del titulo anterior no inscrito o de causas que no resulten claramente del mismo registro o si la inscripción se hubiere notificado o hecho saber a las personas que en los veinte años anteriores hayan poseído, según el Registro, los mismos bienes, y no hubieran reclamado contra ella en el término de treinta días.»
«La notificación a que se refiere el párrafo anterior se verificará a solicitud del que, según el Registro, sea dueño del inmueble o del derecho real, por el mismo registrador, verbalmente o por escrito, a los anteriores adquirentes que tuviesen registrado su derecho y residan en el territorio del Registro, y por edictos a los que se hallen ausentes o no sean conocidos, y a los herederos de los que hayan fallecido.»
«Los requeridos de cualquiera de estos modos que en el término de treinta días no presenten en el Juzgado o Tribunal correspondiente demanda que pueda invalidar la inscripción notificada, no podrán hacer valer su derecho, si alguno tuviesen, contra el tercero que inscriba después el suyo en la forma debida sobre la misma finca, aunque la inscripción anterior proceda de un título falso o nulo.»
«La notificación personal se verificará dejando en poder del requerido un breve extracto de la parte de la inscripción que pueda interesarle, recogiendo recibos de ella, o si esto no fuera posible extendiendo el misino Registrador una diligencia de entrega. Si el requerido contestase verbalmente que no tiene reclamación que hacer o dejare transcurrir el término de los treinta días sin traer al Registro documento que acredite la presentación de su demanda, el Registrador lo hará constar también por diligencia. Cuando el requerido contestase por escrito será éste firmado de su puño, y el Registrador lo conservará en su archivo.»
«Los edictos, en su caso, se publicarán y fijarán por el Registrador en los parajes acostumbrados. del lugar en que radique la finca y del pueblo del Registro, y en el Boletín Oficial dé la provincia.»
«Si en los treinta días señalados no se entablare demanda que pueda de , tal sin efecto la inscripción, el Registrador, ocho días después, pondrá en ésta una nota marginal expresando aquel resultado. En cualquier otro caso no se extenderá dicha nota hasta que sea vencido en juicio el anterior adquirente que hubiera reclamado contra la inscripción.»
«Lo dispuesto en este artículo no será aplicable a la inscripción de la mera posesión, a menos que la prescripción haya convalidado y asegurado el derecho inscrito.»
El ministro de Gracia y Justicia don Antonio ROMERO ORTIZ, que presentó a las Cortes el proyecto de reforma quien el hipotecarísta DIAZ MORENO (8) flama «el íntegro y sabio ministro de Gracia y Justicia» explicaba la necesidad de ‑la innovación con estas palabras:
«Mas todo esto ofrece un inconveniente para el crédito territorial; porque los terceros quedan expuestos a perder su derecho si es falso o nulo el título del hipotecante y reclaman los bienes otros que con anterioridad al mismo hayan inscrito su título, peligro que no puede evitarse ni aun con el examen de todos los títulos inscritos referentes a los mismos bienes, si su contenido no revela la falsedad o nulidad. En la nueva ley, proyectada se procura remediar este inconveniente, estableciéndose en el mismo artículo 34 que los interesados en una inscripción puedan solicitar que ésta se notifique a los que en los veinte años anteriores hubiesen poseído los bienes a que la misma se refiera: a fin de que en el término de treinta días ejerciten las acciones que tuvieren para invalidar dicha inscripción, no pudiendo verificarlo‑ después de aquel término. Cierto es que en unas acciones que por el derecho común duran muchos años, se limita su duración a sólo los treinta días, mediando la notificaci6n que se ha indicado; pero justifica esto la necesidad de establecer el crédito territorial» (9).
Por tanto, la ratio de la reforma de 1869 fue la que inspira la legislación hipotecaria en general: fomentar el crédito territorial, que sólo se fomenta estableciendo la seguridad en las adquisiciones inmobiliarias.
Y el resultado se consiguió por esta doble vía:
‑ Reforzando la protección del tercero del artículo .34 LH, hasta el punto de que podía admitirse ya la adquisición a un non domino, incluso frente a anteriores titulares con título inscrito.
‑ Estableciendo el requisito de las notificaciones a los anteriores titulares, para que pudiera producirse ese efecto de adquisición a non domino.
12. El sistema de notificaciones a titulares anteriores
Esta reforma de la LH de 1869, que ha estado vigente en este punto concreto de las notificaciones, hasta la Ley de 1944 que la suprimió pretendía reforzar el efecto propio de la publicidad registral con un sistema ajeno a la publicidad de los asientos pero complementario de ella, que era la notificación realizada por el registrador a todos los titulares anteriores con titulo inscrito.
La preocupación fundamental del legislador era el problema titulo falso, pues una persona que acudió al Registro podía verse sorprendida si se fabricaba por un desaprensivo un título falso en el que se hacía ver que el titular inscrito le había transmitido la finca y una vez obtenida la inscripción de ese título falso, luego el falsario vendía la finca a tercero de un artículo 34 LH.
Para evitar este resultado, se ideó el sistema de las notificaciones. Este sistema tenía antecedentes muy remotos en aquellas manifestaciones primitivas de la publicidad extraregistral a través de anuncios, y sobre todo en el sistema de Bretaña (appropiance) y, en el ordenamiento mallorquin, en que para la liberación de gravámenes de las fincas, se preveían notificaciones y edictos. Era también el sistema de liberación de gravámenes y de acciones de nulidad o resolución, que pretendía el antiguo expediente de liberación.
Jerónimo GONZALEZ encuentra justificada la reforma y considera, incluso, que tiene «precedentes y concordancias valiosísimas en otras legislaciones de rancios cuarteles hipotecarios» (10).
Y señala a continuación como ejemplo «el sistema austriaco en la forma adoptada por la Ley de 25 de julio de 1871». «El perjudicado por una inscripción puede conservarse su derecho en la (legislación) austriaca solicitando se tome nota de una protesta en la que anuncia la impugnación, y se entiende que la advertencia a los terceros se ha hecho oportunamente si se ha presentado la solicitud antes de ser firme la decisión del Registrador que aprueba la inscripción ilícita (treinta días en tal caso), Esta protestatio pro conservandis excepcionibus, ya reguladas por un proyecto de 1863, corresponde a cualquiera que se crea perjudicado por una inscripción cuya ¡licitud afirma y se compromete a probar en un procedimiento civil que ha de ser entablado dentro de otros sesenta días. Pero es natural añade Jerónimo GONZALEZ que si el Registrador, juez territorial, decide sobre la inscripción de un derecho, se conceda un plazo para recurrir contra su acuerdo» (11).
«Como fácilmente se puede apreciar, el sistema austriaco, derivado de la "Gewere" germánica, admite con ella plazos de impugnación y consolida la adquisición cuando los interesados, a quienes en cierto modo se provoca a explanar reclamaciones, guardan silencio» (12).
Sin embargo, otros autores fueron muy críticos con la reforma y ello desde dos perspectivas contrarias:
Por un lado, GALINDO y Escosum, criticaron el artículo 34, incluso el sistema de notificaciones, porque, al no exigirse siempre la notificación personal, el propietario inscrito podía verse desposeído de su derecho por un título falso, que sirviera de puente a la inscripción del tercero. Y seguidamente, pone el clásico ejemplo del propietario desposeído que vuelve a su tierra después de un viaje veraniego.
Como dice Jerónimo GONZALEZ «estas frases (de GALINDO y ESCOSURA) se hallan tan lejos de la severidad y precisión de esta clase de estudio como la realidad jurídica, según lo ha demostrado la estadística» (13).
Desde la perspectiva radicalmente contraria había criticado la reforma Francisco DE CARDENAS, precisamente porque al establecer el sistema de notificaciones estaba en pugna con un sistema de publicidad registral, tal como había adoptado la Ley Hipotecaria.
Así, en la Memoria que escribió en 1870, sobre los trabajos de la Comisión codificadora, consideró que el artículo 34, tal como estaba regulado, estaba en pugna con el sistema de publicidad adoptado por la Ley Hipotecaria:
«Si todo derecho real dice para ser efectivo contra tercero ha de constar en el Registro, ¿para qué notificar y anunciar su constitución cada vez que se transmite o modifica? Y si el derecho real no ha de ser efectivo contra tercero, sino cuando se haga saber por la notificación y el edicto, ¿qué vale su inscripción, ni para qué los requisitos y solemnidades con que. se verifica? Por eso, si la Comisión admitió aquel procedimiento fue en tanto que subsistieran algunos derechos que podrían no estar registrados, y para precaverse de ellos, o para inscribir por primera vez inmuebles que carecían de titulo inscrito. Y no dudo en preferir, como sistema permanente, la publicidad del registro a la de la liberación; porque si la primera envuelve hasta cierto punto una ficción legal, la de que todos pueden enterarse de los asientos del registro la segunda se apoya también en otra ficción de la misma especie, la de que todos pueden leer los edictos que se fijan en la casa consistorial, o se insertan en el boletín de la provincia, aunque se hallen ausentes a mucha distancia, y sin tiempo material para ejercitar se derecho.
«Verdad es ‑continúa‑ que admitida la liberación en la ley, para excluir ciertas hipotecas existentes en la época de su promulgación hasta que éstas se extinguieran no habría absoluta seguridad para los que adquiriesen un derecho inscrito como libre, si no lo liberaban; pero al menos eran muy; reducidas y determinadas las causas que podrían menoscabarlas y todas debían desaparecer después de algún tiempo, mientras que con la adición hecha al artículo 34, lo transitorio se convierte en permanente; las causas de resolución en los derechos inscritos se multiplican (te un modo indeterminado, y del sistema alemán de publicidad previa y efectiva, pasamos al sistema francés, mixto de publicidad con efectos limitados y sin eficacia verdadera, a menos de completarla con un procedimiento especial, dilatorio, costoso y que repugnarían de seguro los propietarios» (14).
Por su parte, DIAZ MORENO criticó favorablemente el sistema de notificaciones, diciendo:
«La reforma es científica en Cuanto lo es el sistema de la ley del cual no se aparta en nada, antes bien, lo confirma enteramente. Si aunque el título inscrito del que se deriven los derechos del tercero sea falso o nulo, cuando estas falsedad o nulidad no resulten de la inscripción, ¿porqué otros principios científicos ordenados con el mismo sistema ha de permitirse que trascienda a él, adquirente de buena fe, si lo fuere, una declaración, de cuya posible existencia, el Registro no le pudo dar en su tiempo noticia alguna? Y si fuere adquirente de mala fe, ¿Cómo aun siéndolo también, el tercero está asegurado contra las mismas acciones derivadas de títulos no inscritos? Indudablemente, el pensamiento capital es siempre el mismo; sin consideración alguna al elemento ético y jurídico de¡ problema, se busca la seguridad de¡ tercero, la certeza del derecho adquirido y registrado al amparo de un asiento, en el aspecto exterior, que es el único que se puede apreciar, enteramente válido.»
«La reforma, por otra parte ‑continúa diciendo DIAZ MORENO‑ responde al propósito de fomentar el crédito territorial, idea culminante de la ley, que no es precisamente coordenada con los fines morales, ni aun jurídicos considerados en particular, pero que conduce al fin positivo y necesario de asegurar los derechos inscritos en favor de terceros, para que ofrezcan firme garantía al préstamo Y a las demás obligaciones y, para que el capital busque empleo en la adquisición de bienes inmuebles» (15).
En cuanto a la interpretación del precepto, la mayoría de los autores entendió, de acuerdo con el acertado criterio resultante de la letra del misino, que las notificaciones debla¡¡ hacerse a los titulares registrales anteriores al de la inscripción del transmitente del tercero, pues a ellos se refería indudablemente el artículo 34 LH, y además, ello respondía a la motivación o finalidad del sistema de notificaciones, que era evitar que se produjera un supuesto (le falsedad de título, en contra de los titulares registrales.
Sin embargo, MORELL ensayo otra interpretación, pues entendía que el artículo 34 LH no podía referirse a los titulares registrales anteriores por estar ya muertas sus inscripciones en virtud de lo dispuesto en el artículo 77 LH, según el cual las inscripciones se extinguen por transferencia del derecho inscrito, y opinó que se refería a las inscripciones anteriores de títulos vivos, y a titulares anteriores de otro folio en el supuesto de doble in matriculación.
Decía así MORELL:
«La opinión de DIAZ MORFNO y las mismas palabras de la exposición de motivos de la Ley de 1869, ponen otra vez sobre el tapete una cuestión de que nos ocupamos antes en este mismo comentario, la de la nulidad de las inscripciones en virtud de títulos muertos, primero, y resucitados, después. No; la ley se refiere a títulos anteriores registrados Y vivos, a inscripciones vigentes contradictorias de otras posteriores. Si el artículo sólo se ocupase de títulos falsos, podría dudarse; no cabe hacerlo al referirse como se refiere, en general, a toda clase de actos y contratos nulos. No; el artículo 77 nos dice que las inscripciones se extinguen por la transferencia del derecho inscrito, y si ‑esto es así el título anterior que se encadena con otros posteriores, sirviéndoles de base y garantía, no es el título inscrito con anterioridad a que la ley se refiere, porque esa inscripción murió, y porque eso sería lo mismo que decir: la inscripción puede anularse en perjuicio de tercero por causas que consten claramente del Registro o por causas ocultas que no resulten de él y que estén encubiertas en títulos anteriormente inscritos o en inscripciones canceladas.»
«Se trata, como hemos dicho, de inscripciones anteriores vigentes no extinguidas. ¿Es esto posible? ‑SC pregunta MORELL‑. Desde luego ‑contesta‑ aun habiendo desaparecido la fuente principal de tales títulos e inscripciones que estaba en los asientos de la antigua Contaduría. Quedan como fuentes esos mismos asientos si se ha pedido su traslación; quedan los títulos anteriores al 1863 o al 1922, cuya inscripción se consiente sin otra inscripción previa; quedan los asientos de posesión convalidados por la prescripción. Y queda siempre la posibilidad, la realidad, mejor dicho, en un sistema no fundado en el catastro, de inscribirse dos veces tina misma finca a favor de distintas personas» (16).
Esta posición de MORELL contrastaba, según hemos dicho con la letra y con la finalidad de la reforma, por lo que habría de descartarse.
Lo cierto es que el sistema de notificaciones, que respondía a un bien intencionado propósito del legislador no llegó prácticamente a aplicarse, hasta el punto de que, según algunos autores, era una norma que cayo en desuso. Así lo señala Manuel Villares Pico, en donde de modo concluyente dice que «el párrafo 2." del artículo 34 está en desuso» («Efectos de la inscripción según el actual régimen hipotecario español», pág. 88). BARRACHINA también dijo que este párrafo apenas tenía aplicación en la práctica.
Todo esto motivó que se suprimiera en la reforma de 19,44‑46 s, se prescindiera de¡ requisito de las notificaciones, aunque podía haberse mantenido al sólo efecto de obtener protección respecto a los supuestos de falsedad de títulos, que por su especial gravedad merecerían una regulación especial, según hemos dicho.
En todo caso, el antecedente que representa este sistema de notificaciones típico de la historia del tercero del artículo 34, debería hacer meditar a los actuales autores que defienden la tesis monista del tercero hipotecario, pues es desconocer la historia de tos artículos 32 y 34, el unificar ambos preceptos como si fueran uno solo, cuando la historia de los misillos es tan diferente, hasta el punto de que el artículo 32 nada tiene que ver en sus precedentes con el referido sistema de notificaciones, porque este sistema sólo hacía referencia al tercero lineal del artículo 34 LH, es decir, al tercero en los supuestos patológicos de nulidad o resolución.
13. La reforma del artículo 34 LH en la Ley de 1877
Aunque esta ley introdujo el requisito de la onerosidad en el artículo 34, que aún perdura en la legislación vigente, hay que tener en cuenta que la finalidad fundamental de dicha reforma no fue ésa, pues la onerosidad apareció como a todo implantado de rebote y no como finalidad fundamental de la reforma.
Esta reforma de 1877 lo que demuestra es que el tercero del artículo 34 se quiso contemplar por el legislador como un tercero diferente del tercero del artículo 23 ‑actual ‑32.
La motivación de la reforma de 1877 fue precisamente separar a los terceros de una y otra norma.
Efectivamente, ya vimos que según GALINDO y Escosura, con la primitiva redacción del artículo 34, que se refería escuetamente al «tercero», sé podía plantear el alcance de dicho artículo 34. según se interpretara o no que se refería al tercero definido en general por la ley en el artículo 27 y en el 23. GALINDO y ESCOSURA, de acuerdo con la doctrina mayoritaria, entendían que el concepto de tercero en el artículo 34 era diferente , del tercero en general que definía la ley, pues en otro caso no se adaptaba bien al supuesto contemplado en el artículo 34 LH.
Por eso, dice SANZ FERNANDEZ que «el origen de esta Ley fue una proposición presentada por el senador don Valeriano Casareva, en la que la modificación única que se trataba de introducir en el artículo 34 era la situación de las palabras «en cuanto a tercero», por las siguientes: «en cuanto a los que con aquélla habían contratado». Fueron las Cortes las que añadieron a esta frase la palabras «a título oneroso» (17).
En el mismo sentido, GALINDO Y ESCOSURA dicen: «El senador don Valeriano Casanueva presentó en mayo de 1877 tina proposición, con el objeto de aclarar algunas disposiciones de aquélla, completar otras y poner en armonía preceptos que se consideraban opuestos. Con relación al artículo 34, propuso que se sustituyeran las palabras en cuanto a tercero, las siguientes: en cuanto a los que con aquélla (la persona que aparecía con derecho) hubiesen contratado; con lo cual indudablemente se conseguía disipar las dudas que, como dijimos, pudiesen surgir sobre quién era tercero para los efectos del misino artículo» (18).
Esas dudas las exponen GALINDO Y ESCOSURA diciendo: «Si hubiéramos de atenernos a la definición del 27, ¡los induciría a error la redacción del artículo 34 primitivo, porque tendríamos que convenir en que la excepción se refería sólo al que no hubiese sido parte, no en el contrato nulo, sino en el celebrado posteriormente por la persona que en el Registro aparecía con derecho, supuesto que este contrato sólo se declara válido con respecto a tercero, y tercero se considera al que no la intervenido en el acto o contrato inscrito. No es esto lo que quiso decir el primitivo artículo 34. La palabra tercero se refiere en él a la persona que no habiendo intervenido en el acto o contrato que se declaró ¡luto, contrató con el que aparecía con derecho en el Registro «Por eso, en el artículo 34 vigente ‑después de
1877‑ la frase en cuanto a tercero se sustituyó por la siguiente: en cuanto a los que con ella hubiesen contratado» (19).
Por tanto, añaden GALINDO y ESCOSURA: «No fue, pues, modificar, sino aclarar el 34, lo que se propuso el señor Casanueva; pero las Cortes, ¡lo sólo aprobaron lo propuesto, sino que introdujeron una verdadera e importante novedad, a saber: la de reducir la excepción de dicho artículo a los que hubiesen adquirido por título oneroso, y no conceder el derecho de convalidar en cuanto a tercero, actos o contratos nulos, si ese tercero adquiría por título gratuito» (20).
En consecuencia, la reforma de 1877 demuestra a efectos interpretativos:
1.") Que la finalidad de la misma fue separar el concepto del tercero del artículo.34 LH de¡ concepto, general de tercero que marcaba la Ley.
2.") Que el requisito de onerosidad no fue la motivación fundamental de la reforma, sino para perfilar el concepto de tercero del artículo 34 exclusivamente, sin afectar al tercero hipotecario en general. Cuestión diferente es que la jurisprudencia del TS extendió el requisito de la buena fe al tercero del artículo 1.473 Cc.
Queden estas dos consideraciones como significativas de que el estudio de los antecedentes históricos favorece indudablemente la interpretación dualista del tercero en la legislación hipotecaria, que es la que adoptamos en losa capítulos anteriores.
14. La modificación del artículo 34 LH en la Ley Hipotecaria de 1909
Aparte de un retoque sin importancia en la redacción de los párrafos primero y segundo, pues el sentido del precepto era el mismo, la ley de reforma de 1909 introdujo en el artículo 34 un último párrafo referente a las adquisiciones de bienes comprados al Estado, que decía así.
Transcurrido el plazo de quince años desde su fecha, las inscripciones de bienes comprados al Estado sean anteriores o posteriores a esta Ley, no podrán ser anuladas por exceso de cabida ni por otras causas que no consten en el registro.
Este Precepto responde al plazo de prescripción de quince años del Código civil que la Ley de Contabilidad del Estado de 1 de julio de 1911 aplicó también a las ventas de bienes del Estado y a las acciones que el propio Estado tenía para anular tales ventas por exceso de cabida u otras causas, como falta de pago del precio aplazado, etc.
Ahora bien, su inserción en el artículo 34 LH planteo0 dificultades interpretativas, de las que se hace eco MORELL, que decía lo siguiente:
«Difícil es precisar el alcance de este precepto. Si aun no mediando inscripción el derecho del Estado para anular y reclamar prescribe o caduca a los quince años, ¿quién había de soñar siquiera que al hallarse inscritos los bienes. no existiese ese mismo límite por lo menos para tal caducidad?
El precepto aplicado a las relaciones entre las parles, a las relaciones entre el Estado y el primitivo comprador, es completamente innecesario; sobra en la Ley Hipotecaria. Y si se aplica a las relaciones con terceros adquirientes a título oneroso y de buena fe, sí se pretende que hasta transcurrir quince años, el Estado por ser el Estado, puede anular el derecho de los terceros por causas que no consten en el Registro, se echa por tierra todo el artículo 34 en su esencia, se destruyen ‑los principios tic la Ley hipotecaria, se contraria la justa y racional jurisprudencia establecida sobre materia, se desvirtúa todo el propósito de la Ley de 21 de abril quitando eficacia a las inscripciones del Registro, se otorga, en fin, al Estado un privilegio sin razón alguna que lo justifique ni lo aconseje»
«Creemos ‑añade MORELL‑ que el precepto no tiene mas alcance que el de hacer constar que el derecho el Estado tiene el límite de quince años mientras a finca vendida continúe inscrita a nombre del primitivo comprador o sus herederos. Eso indica la forma del precepto que parece imponer‑ una limitación al derecho de anular, y el no expresarse que haya de aplicarse a terceros. Así se entiende también en la jurisprudencia posterior a la vigente Ley hipotecaria, aun cuando se apoya en general en la doctrina del artículo 34, y no resuelve si su último párrafo en la Ley actual es o no aplicable a terceros.»
Y cita seguidamente la Sentencia del TS, Sala de lo Contencioso Administrativo, de 25 de noviembre de 1914, que declara que la «nulidad acordada por el Estado de las ventas por él realizadas no pueden perjudicar a terceros adquirentes a título oneroso, según el Registro, CUando no consta de éste claramente la causa de tal nulidad> Y en sentido similar, la Sentencia de 3 de enero tic 1920 (22).
No obstante, en m¡ opinión, la inserción de ese párrafo de el artículo 34 también podía significar que el Estado se sometía al régimen general del artículo 34 LH, y por tanto había de ser notificado.
Otra de las reformas de la Ley, de 1909 fue extender el sistema de notificaciones del artículo 34 a los supuestos de cancelación de asientos, pues en los artículos 97 y 99 se remitía al sistema de notificación del artículo 34.
El artículo 97 estableció: «La cancelación de las inscripciones o anotaciones preventivas sólo extingue, en cuanto a tercero, los derechos inscritos a que afecte, si el título en virtud del cual se ha verificado no es falso o nulo, o se ha hecho a los que puedan reclamar la falsedad o nulidad la notificación que prescribe el artículo 34, sin haberse formalizado tal reclamación, y no contiene el asiento vicio exterior de nulidad de los expresados en el artículo siguiente.»
El artículo 99 decía: «Podrá declararse nula la cancelación con perjuicio ‑ de tercero, fuera del caso de haberse hecho la notificación del artículo 34 LH, cuando se declare falso, nulo o ineficaz el título en cuya virtud se hubiese hecho; 2.", cuando se haya verificado por error o fraude‑, 3.", cuando la haya ordenado un Juez o Tribunal incompetente.»
La redacción de estos dos preceptos demuestra una vez Más que el campo propio del tercero del artículo 34 LH es el de la nulidad o falsedad, a diferencia del tercero del artículo 32.
15. El artículo 34 LH en la reforma hipotecarla de 1944‑46
La Ley de reforma hipotecaria de 1944 dio al artículo 34 la siguiente redacción:
«La inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes.»
«El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo registro.»
«La buena fe del titular inscrito se presume siempre, mientras no se pruebe lo contrario.»
« Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral la que tuviere su causante o transferente.»
La innovación fundamental de esta ley fue suprimir el sistema de notificación de la legislación anterior, así como el ultimo párrafo introducido en la Ley de 1909 relativo al caso de compra de bienes del Estado. La doctrina había criticado en su mayor parte de ello último párrafo, pero sobre todo, el sistema de notificaciones, que incluso había caído en desuso.
No cabe duda que la reforma de 1944 pone el Registro de la Propiedad español a la altura de los sistemas germánicos en tema de fe pública registra¡, pues es la inscripción, junto a otro requisitos, el determinante de la adquisición a non domino del tercero, prescindiendo ya de aditamentos extrarregistrales como las notificaciones a titulares anteriores, residuo más bien de un sistema de liberación de cargas y de llamamiento a terceros afectados.
Pero también hay que observar que el artículo 34 comprendía en su redacción, como párrafo primero, el contenido del antiguo artículo 33, coincidente con el actual, es decir, que la «inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leves». Esto debería llevar a la conclusión de que el artículo 34 se contemplaba como una excepción a lo dispuesto en el artículo 33 y desde luego, dentro del campo de las nulidades o falsedades tal como resultaba de la legislación histórica.
Naturalmente, esto contrasta con las explicaciones de la Exposición de motivos de la Ley de reforma de 1944, que pretende dar al principio de fe pública registral un gran alcance, en contra de lo que resultaba de su texto.
La Exposición de Motivos decía a este propósito del principio de le pública registral:
«Objeto de particular estudio ha sido el principio ole la fe pública registral, elemento básico de todos los sistemas hipotecarios. La presunción legitimadora sería insuficiente para garantizar por sí sola el tráfico inmobiliario, si el que contrata de buena fe, apoyándose en el Registro, no tuviera la seguridad de que sus declaraciones son incontrovertibles.»
«Después de ponderar las ventajas e inconvenientes que, en orden a la aplicación del predicho principio, rigen la legislación comparada, se ha considerado pertinente mantener el criterio tradicional español. La inscripción solamente protege con carácter juris el de jure a los que contrataren a título oneroso mientras no se demuestre haberlo hecho de mala fe. Los adquirientes en virtud de la Ley, por una declaración jurídica o por causa de Liberalidad, no deben ser amparados en mas de lo que sus propios títulos exigieren. Es preferible que el adquirente gratuito deje de percibir un lucro, a que sufran quebranto económico aquellos otros que, median‑ legítimas prestaciones, acrediten derechos sobre el patrimonio del transmitente.»
«La ficción jurídica de considerar que la inscripción es exacta e íntegra, en los casos en que no concuerda con la verdad, sólo puede ser mantenida hasta donde lo exija la indispensable salvaguardia del comercio inmobiliario.»
«No por ello se limitan a terceros los efectos de la inscripción. El principio de legitimación, los preceptos sobre rectificación registral y ejercicio de acciones reales, la modificación del artículo 355 y las demás propuestas, dan a la inscripción tal alcance, s, a sus titulares privilegios tan destacados en la esfera civil y procesal, que hacen poco apropiada para nuestra Ley, la para algunos preferente o exclusiva denominación de o para terceros.»
«Ni la noción de tercero es privativa de las leyes inmobiliarias tú puede desconocerse que todos los regímenes hipotecarios de tipo intermedio se han visto precisados a regular esta figura jurídica, precisamente al forjar el ámbito del principio de publicidad. Se trata de una realidad impuesta por la naturaleza de las cosas, que el legislador no puede preterir.»
«Las dudas que, motivadas en gran parte por tina exagerada exégesis con harta frecuencia se han suscitado sobre el valor conceptual de tercero, han sido allanadas al precisar su concepto en el artículo 34. A los efectos de la fides publica, no se entenderá por tercero el penitus extraneus, sino únicamente el tercer adquirente; es decir, el causahabiente de un titular registral, por vía onerosa. Podría, es verdad, haberse sustituido la palabra tercero por la de adquirente; pero se ha estimado más indicado mantener un término habitual en nuestro lenguaje legislativo.»
Estas palabras de la Exposición de Motivos han sido interpretadas en un sentido «monista» del tercero hipotecario, es decir, unificador del concepto de tercero.
Se olvida, no obstante, que se refieren únicamente al artículo 34, y a ¡a reforma introducida en dicho precepto por la Ley de 1944. Bien claramente se dice que a los efectos de la «fides publica», lo que revela que estamos únicamente en el ámbito del principio de fe. pública registral del artículo 34.
En cuanto al texto de 8 de febrero de 1946, que el Gobierno, por encargo de la Ley de reforma de 1944, aprueba como texto articulado de Ley Hipotecaria vigente, hay que observar:
1.°) Que se Mantiene el artículo 32 de la Ley Hipotecaria tal como venía recogido en el artículo 606 del Código civil y en la anterior Ley Hipotecaria en el artículo 23.
2.°) Que se lleva al contenido del artículo 33 ese primer párrafo que había puesto en el artículo 34 la Ley de reforma de 1944, lo que no es óbice para seguir manteniendo la relación íntima entre ambos preceptos, de acuerdo con toda la evolución histórica.
3.°) Que se puntualiza el concepto de buena fe en el artículo 34 como desconocimiento de la inexactitud registral, cosa que no aparecía en el texto de la Ley de 1944.
