Artículo 2022.- Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquél a quien se opone.

Si se trata de derechos de diferente naturaleza se aplican las disposiciones del derecho común.

 

 

Una de las primeras inquietudes que surgen de la lectura del artículo bajo comentario es la referida a si, por su ubicación dentro del Título referido al Registro de la Propiedad Inmueble, la figura de la oponibilidad de lo inscrito frente a lo no inscrito, así como la figura inversa correspondiente: la inoponibilidad de lo no inscrito frente a lo inscrito, sólo operan respecto de conflictos de derechos que se presenten con relación a bienes inmuebles y, a lo sumo, por afinidad, con respecto a conflictos similares en el caso de bienes muebles.

 

La respuesta, desde una perspectiva exclusivamente sistemática y literal pareciera ser afirmativa, pero una interpretación integral y funcional debe llevarnos a considerar que la oponibilidad al igual que el principio de legitimación o el de fe pública registral[1], son principios que conciernen a los efectos de cualquier inscripción en alguno de los distintos Registros que conforman el Sistema Nacional de los Registros Públicos[2], con los matices especiales que puedan surgir de las disposiciones particulares que rijan para cada tipo de bien o persona de la que se trate. Así por ejemplo, en el caso de sociedades civiles o comerciales tenemos que en el artículo 16 de la Ley General de Sociedades se establece que “toda persona puede amparase en los actos o acuerdos a que se refiere este artículo para todo lo que le favorezca, aún cuando no se haya producido su inscripción”, de lo que se deduce que la inscripción – de modo similar a lo que sucede en los registros de bienes – no es, por regla general, un requisito para la existencia del acto social que la ley considera inscribible y que, además, los actos sociales aún cuando no hayan sido inscritos pueden generar efectos para terceros, con la sola condición de que se trate de efectos que les sean favorables. Se podría sostener que esa es una regulación diferente a la considerada para el caso de bienes. Sin embargo, del mismo artículo en referencia se puede también deducir, mediante el uso del argumento a contrario, que los terceros (lo que excluye a quienes tenían la condición de socios al tiempo en que se tomó el acuerdo) pueden invocar la inoponibilidad de lo no inscrito en la medida que pueda afectar a sus intereses. Otro ejemplo es el de algunas inscripciones que se practican en el Registro Personal, que forma parte del Registro de Personas Naturales, como las referidas a las distintas causales por las que fenece el régimen de sociedad de gananciales, tema en el cual el art. 319 del Código Civil distingue el momento en que el fenecimiento se entiende producido entre los cónyuges y la fecha en que el fenecimiento se entiende producido con relación a terceros que es precisamente con la inscripción de la causal en el citado Registro Personal, resultando evidente que en este segundo caso se está haciendo uso de la idea de oponibilidad de lo inscrito[3].

 

Debemos, en todo caso, entender que el que no se haya regulado el principio de oponibilidad de lo inscrito con carácter general y que en cada caso concreto, referido a registros distintos a los de bienes, sea necesario acudir a las disposiciones específicas que los regulan, es una deficiencia que responde al hecho histórico y, por tanto, circunstancial, de que los distintos principios registrales que nuestro ordenamiento contempla, incluso aquéllos que sistemáticamente se encuentran ubicados en el lugar correcto, es decir, como aplicables a todos los registros, tienen su origen en una institución que inicialmente fue concebida sólo para registrar hipotecas y otros gravámenes, luego extendida a todos los derechos reales sobre inmuebles y a algunos derechos personales concernientes a los mismos, para después comprender también a los derechos  sobre bienes muebles y, finalmente, cubrir – con sus “principios hipotecarios” - a ciertos actos o situaciones que conciernen a las personas naturales o jurídicas. En todo caso, la futura generalización normativa de dichos principios deberá ir acompañada de un necesario redimensionamiento de los mismos para evitar, por un lado, los rasgos hipotecarios que aún puedan traslucirse en su formulación y, por otro, dejar a salvo los matices que puedan derivarse de la naturaleza de los actos o derechos cuyas inscripciones se practican en algunos registros distintos.   

 

 

1.2.     La figura general de la oponibilidad de las situaciones y relaciones jurídicas

 

Precisado el verdadero alcance registral de la oponibilidad como instrumento para discernir conflictos sobre derechos o situaciones que conciernen a bienes o personas inscritas en alguno de los distintos Registros que existen en nuestro sistema registral, parece oportuno preguntarse, como segunda inquietud que nos plantea esta inicial aproximación al artículo bajo comentario, si la oponibilidad sólo puede estar vinculada a la publicidad registral o si es posible hablar de una figura mucho más general que el denominado principio registral de la oponibilidad. La lectura de diversos artículos del Código Civil[4] permite advertir que el legislador utilizando términos como “puede oponerse”, “es oponible”, “puede hacer valer”, “para que surta efectos frente a”, “procede contra”, “produce efecto en cuanto a”, “se prefiere”, “no surte efecto”, “no producen efecto” y otros términos similares, alude no al efecto típico que genera la situación o relación jurídica de la que se trate sino a la posibilidad que personas distintas al titular de la situación[5] o a las partes de la relación[6], genéricamente denominados terceros, se encuentren afectos a la necesidad de reconocer la existencia de dichas situaciones o relaciones, de respetarlas y de actuar de modo consecuente con dicha comprobación. Los medios establecidos para lograr dicho cometido son diversos y si bien en muchos casos pueden ser vinculados a distintos medios de dar publicidad a las situaciones jurídicas, como por ejemplo, comunicaciones cursadas a los terceros respecto de los cuales se quiere hacer valer una determinada relación o situación jurídica[7] o la propia inscripción registral de los actos o derechos correspondientes[8], en muchos otros casos a lo único que se acude como medio para sustentar la oponibilidad es a una buena prueba de la existencia de la situación o relación de la que se trate, como podría ser la existencia de un documento de fecha cierta[9] o la comprobación de ciertas calidades que debe ostentar el tercero para evitar ser alcanzado por los efectos perjudiciales que para él tendría la situación o relación jurídica que se le pretende oponer, como podría ser el tener la condición de tercero de buena fe y otros requisitos específicos[10]; o, para gozar de los efectos beneficiosos que para el tendría esa situación o relación, como podría ser también el tener la condición de acreedor, codeudor o acreedor solidario, fiador, cedido o cesionario, etc[11].

 

 

En cambio, para otros autores, la inoponibilidad es “una figura de carácter más general que la ineficacia. No ofrece el carácter propio de un mecanismo de ineficacia, pues no se deriva de una intrínseca impotencia del negocio. La inoponibilidad resulta del contraste de dos títulos; de la relativa superioridad o inferioridad de los que entre sí se han opuesto sobre una determinada materia u objeto. Lo que dependerá de las circunstancias o requisitos que a cada uno de ellos lo fortifiquen o debiliten. La inoponibilidad, en efecto, se manifiesta también en los casos en que lo que no puede oponerse es la ineficacia del negocio, respecto de unas determinadas personas (mejor dicho de ciertos titulares) ... será entonces mejor estudiarla como una manifestación del fenómeno general del valor relativo de los negocios jurídicos en cuanto a títulos de derechos y de obligaciones; del que deriva esa jerarquía de títulos conforme a la que ciertos negocios o su ineficacia son inoperantes respecto de otros o quedan a las resultas del mayor o menor alcance de éstos” (DE CASTRO Y BRAVO, p.531).

La distinción entre los efectos de la situación o relación jurídica y la oponibilidad a terceros suele ser estudiada a propósito del denominado principio de la relatividad de los contratos[12], pero lo dicho sobre el particular puede hacerse extensivo de modo general a la relatividad de cualquier situación o relación jurídica. LARROUMET (p.193) explica la distinción con el siguiente ejemplo: “si mi deudor vende un inmueble que le pertenece, no siendo yo parte en la venta, tampoco soy acreedor del precio ni deudor de la obligación de entrega para con el comprador … Sin embargo, estoy obligado a tener en cuenta la existencia de ese contrato de venta. En efecto si me deudor no me paga, yo ya no puedo embargar el inmueble en su patrimonio, puesto que ya salió de él. Por consiguiente, el contrato concluido por mi deudor, se me impone en su existencia y me perjudica por cuanto me priva de un elemento sobre el cual podía recaer mi derecho de prenda general sobre el patrimonio de mi deudor. En otras palabras, este contrato se me puede oponer, esto es, que no puedo desconocer su existencia”[13]. Más adelante el mismo autor nos dice que “el principio de oponibilidad del contrato a terceros significa que los terceros, o sea todos aquéllos que no prestan su consentimiento para celebración del contrato, deben tener en cuenta la existencia del contrato en la medida en que puede perjudicarlos, sin que el contrato origine, sin embargo, una obligación a su cargo. De la misma manera, los terceros tienen la posibilidad de aprovecharse del contrato, especialmente para con las partes, sin poder convertirse en acreedores en virtud del contrato”[14].

Coincidimos en cuanto a que  la oponibilidad y, por consiguiente, la inoponibilidad no son fenómenos equivalentes a la eficacia o ineficacia de los hechos que generan las situaciones y relaciones jurídicas, sino que más bien conciernen al denominado valor relativo que frente a terceros tienen las titularidades[15] derivadas no sólo de los contratos o de los negocios jurídicos sino, en general, de los distintos hechos jurídicos que las pueden producir[16]. Pero no parece correcto restringir su ámbito de aplicación únicamente a los supuestos en que lo que se discute es la afirmación de una “titularidad” que se presenta como no compatible con otra, sino que, en general, debemos hablar de oponibilidad tanto en todos aquéllos casos en los que los efectos o la falta de efectos de una situación o relación jurídica pueden ser invocados por las partes en perjuicio de los terceros que deben reconocer la existencia de tales efectos o de tal ineficacia, como también en los casos en que los propios terceros pueden invocar, frente a las partes y en su beneficio, dicha eficacia o ineficacia.

 

 

Con las consideraciones expuestas en cuanto a los alcances del principio registral de oponibilidad y de la figura general de la oponibilidad de las situaciones y relaciones jurídicas, podemos pasar a analizar de manera puntual los dos supuestos específicos de los que se ocupa el artículo que comentamos, esto es, el conflicto de derechos reales sobre un mismo bien inmueble inscrito y el conflicto entre derechos de distinta naturaleza sobre un bien inmueble inscrito.  En todo caso, es preciso advertir al lector que exprofesamente hemos decidido aproximarnos al tema de una manera distinta a la que resulta tradicional en los textos sobre derecho registral disponibles en el medio, porque hemos preferido vincular la oponibilidad registral con los conceptos e instituciones civiles que junto con las normas de carácter registral permiten perfilar la noción misma de derecho real y sus diferencias con el derecho de crédito, así como con las consecuencias de la publicidad de los derechos para el sistema de intercambio y constitución de derechos patrimoniales.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Se ha dicho respecto de la prueba de la propiedad, en palabras perfectamente aplicables a cualquier derecho real, que “la esencia, naturaleza y contenido de un derecho es siempre inseparable de su prueba. La pretensión del derecho de tutelar la verdad se haya siempre limitada por la inaccesibilidad de la verdad en sí. Por eso la propia ontología del Derecho estriba en el conocimiento y la jerarquización de unos mecanismos de acceso a una verdad formal, que se declara dogmáticamente como la única verdad. Este principio es especialmente constatable con relación al derecho de propiedad; la propiedad en sí no existe, la concepción jurídica de la propiedad es la de una apariencia dogmáticamente definida como la propiedad; la realidad jurídica de la propiedad (la protección de la propiedad) es inseparable de su prueba” (ALVAREZ, p. 45).

 

Ahora bien, para probar que alguien es titular de un derecho real cualquiera y que como tal se encuentra investido del poder que reconoce la ley para asegurarle, frente a la colectividad, el haz de facultades que corresponden a su derecho, es necesario demostrar que se tiene el mismo en virtud de alguno de los denominados “modos de adquirir”, esto es, alguno de los diversos hechos que establece la ley como idóneos para producir la adquisición del derecho real del que se trate, como puede ser una compraventa, una donación, la muerte de una persona, el pago de una indemnización justipreciada, una apropiación de alguna de las pocas cosas (muebles) que no pertenecen a nadie, una ley que por su solo mandato ordene una transferencia, un acto de transformación de la materia prima ajena, el cumplimiento del plazo y de las condiciones establecidas para que el poseedor se convierta en titular de un derecho, un acto de constitución de un derecho real sobre cosa ajena, una ley que impone una servidumbre, un hecho o acto considerado por la ley como suficiente para generar una prenda o una hipoteca legal, etc. Sin embargo, se comprenderá rápidamente que en un mundo en el que, en principio, todos los bienes tienen dueño y en el que se respeta la libre iniciativa privada, el hecho normal y ordinario en virtud del cual las personas logran adquirir un derecho real es a través de negocios de intercambio de derechos reales preexistentes o negocios de constitución de derechos reales sobre bienes ajenos, celebrados con quienes hasta ese momento ostentan la titularidad de los mismos o la propiedad que justifica la constitución de los últimos. A los primeros se los conoce como actos de transferencia y a los segundos como actos de gravamen. Unos y otros suelen ser denominados también “títulos” de propiedad, de transferencia de un derecho real o de constitución de un derecho sobre cosa ajena.

 

Nuestro Código Civil sólo se ocupa de regular, en el Capítulo Segundo, Título II de la Sección Tercera del Libro de Derechos Reales, de manera incompleta[22], los distintos modos de adquirir la propiedad. Esto no significa que respecto de los demás derechos reales no se hayan regulado los distintos modos de adquisición que se reconocen para ellos,[23] lo que sucede es que no se cuenta con una regulación general y sistemática de los distintos modos de adquirir los diversos derechos reales.

 

La lectura de los dispositivos antes referidos permite advertir que, a excepción de la transferencia de bienes muebles (art. 947), la prenda con inscripción (art. 1059) y la hipoteca (art. 1099), en todos los casos en que la adquisición del derecho real supone acuerdo de partes para transferir o constituir el mismo, no se ha previsto como exigencia adicional el cumplimiento por las partes de un hecho simultáneo o posterior que pueda ser considerado como un signo de recognoscibilidad, es decir, el derecho real puede nacer sin necesidad de la tradición o de la inscripción que son los medios que conducen a la publicidad posesoria o registral de los derechos reales.

 

Un sistema como el antes descrito, con las excepciones que se indican,  puede ser calificado como un sistema consensual de adquisición de derechos reales, en el que el acto de intercambio o constitución es considerado como suficiente para la incorporación del derecho real dentro del patrimonio del adquirente, por oposición a aquellos sistemas en los que el título es un antecedente de la adquisición que debe ser seguido de un acto posterior consistente en la tradición del bien o en la inscripción del derecho  (sistemas de título y modo) en los que el nacimiento de un derecho real coincide con el acceso por el adquirente a un signo de publicidad de su derecho.

 

En consecuencia, en la mayoría de adquisiciones reales (las derivadas de negocios de intercambio o constitución de gravámenes), demostrar que se ostenta un derecho real supone demostrar que se cuenta con un título o acto negocial, calificado por la ley como atributivo del derecho real. Pero esto último sólo será posible si se cumplen las dos condiciones siguientes:

 

i)             El acto debe haber sido otorgado a favor del adquirente por quien ostente, hasta entonces, el poder de disposición sobre el bien o derecho del que se trate. Dicho en otras palabras, el título debe haber sido otorgado por el anterior titular del derecho o por quien con cargo a su titularidad (usualmente el propietario[24]) está en condiciones de constituir un derecho sobre bien ajeno.

 

ii)            Debe tratarse de un acto jurídico válido, es decir, se deben haber cumplido con todas las exigencias de carácter estructural establecidas por la ley, así, los sujetos intervinientes deben haber expresado libremente su libertad, deben tener capacidad para adquirir o disponer de sus derechos, así como para ejercerlos; en su caso, deben haber sido debidamente representados; el objeto del acto debe ser física y jurídicamente posible; se deben haber perseguido fines lícitos; y, debe haberse observado, en su caso, a forma establecida por la ley con carácter solemne.

 

Dadas las condiciones mencionadas, se puede decir que un sistema consensual tiene, para la prueba de la titularidad de un derecho real, los dos riesgos siguientes:

 

i)             La clandestinidad, es decir, la posibilidad de que el anterior titular o constituyente del derecho pueda practicar, respecto del mismo bien, más de un acto de disposición a favor de distintas personas.

 

ii)            El efecto en cascada de la invalidez o ineficacia negocial, derivado de la necesidad de contar con sucesivos contratos válidos y eficaces, toda vez que si en la historia del derecho adquirido uno de dichos contratos resultara nulo, anulable o ineficaz, esa vicisitud determinaría la pérdida de eficacia de todos los contratos posteriores.

 

De lo hasta aquí expuesto, tenemos que si de lo que se trata es de acreditar el derecho derivado de una transferencia o una constitución de gravamen, no basta la presentación del título en virtud del cual quien se afirma ahora como actual titular habría adquirido el mismo, sino que, además, se requiere comprobar que ese título deriva de quien, a su vez, era propietario o titular del derecho. Como es obvio, probar estos dos últimos extremos no resulta fácil, podemos revisar los documentos que contienen los actos celebrados pero, en función a lo que observamos, no es posible afirmar que quede descartada la posibilidad de actos anteriores de transferencia o constitución de derechos incompatibles; ó, de un vicio, precisamente, no documentado como podría ser el derivado de un acto de intimidación o de la existencia de un fin ilícito o de una simulación. Asimismo, podemos pedir que se nos acredite que, a su vez, quien le transfirió o constituyó el derecho al actual titular era el propietario o titular del derecho, presentando el título en virtud del cual éste adquirió la propiedad o el derecho del que se trate, pero eso simplemente nos conducirá después a una idéntica necesidad, debemos revisar el título de quien a su vez efectuó dicha transferencia y así sucesivamente hasta poder llegar a una adquisición originaria o al dominio del Estado.

 

Como la probanza indicada en el párrafo anterior resulta casi imposible, el derecho recurre a distintos medios que permiten tener por probado lo que, finalmente, es casi imposible demostrar. Esos medios son diversos y en muchos casos, dependen del tipo de conflicto que se pretende resolver. En unos casos hacemos uso de presunciones humanas, en otros de presunciones legales relativas o absolutas, también de pruebas jerarquizadas, etc. En ese sentido, teniendo en cuenta el carácter consensual atribuible a la mayoría de adquisiciones convencionales de derechos reales, la distinción entre terceros en general y terceros interesados, así como los supuestos de deficiencias patológicas en la titulación, podemos agrupar los siguientes supuestos:

 

i)          Conflictos con terceros en general. En estos casos, el titular del derecho real para oponer su derecho no necesita imprescindiblemente acreditar que ha accedido a algún mecanismo de publicidad de su derecho, su sólo título puede ser un indicio suficiente del mismo, así lo ha reconocido, por ejemplo, nuestra Corte Suprema al señalar lo siguiente: “el  superior  colegiado … minimizando el título presentado por el actor … declaró improcedente la demanda  al considerar que … carecía de evidente legitimidad  para obrar … sin embargo de  la  escritura  pública de compraventa … de fecha 26.01.93, se advierte que el demandante adquirió  el  lote  de terreno rústico situado en el  caserío  Cacán … habiendo  sido  anotado en forma  preventiva  este  acto  jurídico… que la mencionada  fecha  de la escritura pública es la que le otorga al referido instrumento el carácter de  ser  fecha cierta, y no obstante carecer de

una  inscripción  registral definitiva resulta ser título válido  que  acredita  al  accionante como propietario del  inmueble  antes  precisado,  en consideración a que la sola obligación de enajenar un inmueble hace al acreedor propietario de dicho bien, como lo señala el artículo 949 del CC … por lo que  teniendo el actor la condición de propietario del predio … tiene el poder jurídico que le permite reivindicar su bien.” (Casación 1017-99 Publicada en El Peruano el 02.05.02). Esto responde a una razón muy simple, el tercero al que nos referimos, por su propio conocimiento, sabe que el bien es ajeno y, por consiguiente, si bien le favorecen su condición de demandado y, en muchos casos, la posesión que ejerce sobre el bien que determina la presunción relativa de propiedad a su favor (art. 912 del CC), todo lo cual obliga al titular del derecho real invocado a demostrar que efectivamente lo es para así acreditar el fundamento de su demanda y desvirtuar la presunción de propiedad, lo cierto es que la prueba de la propiedad es, por así decirlo, libre o no necesariamente absoluta e incontrovertible.

 

Por otro lado, si bien, por hipótesis, el conflicto con el tercero en general usualmente supone que éste se encuentra en posesión del bien, es posible que en algunos casos excepcionales los conflictos con terceros se presenten no obstante que el titular se mantiene en posesión del bien, como en una acción meramente declarativa de la propiedad frente a quien no tiene título alguno. En esos casos, aún cuando no se ejerza una acción interdictal, le podrá bastar al titular con demostrar la posesión actual para ampararse en la presunción relativa de propiedad establecida por el art. 912 del Código Civil. Por cierto, como se desprende de la parte final del artículo mencionado no podrán hacer uso de dicha presunción el poseedor inmediato frente al poseedor mediato ni el poseedor de un bien inscrito a nombre de tercero.

 

Pero también el titular, para evitar el riesgo de ampararse en la sola presunción de hombre que genera la acreditación de su título o el riesgo y las limitaciones que tiene la presunción relativa derivada de la sola prueba de la posesión actual, puede acudir a la prescripción adquisitiva, es decir, demostrar su derecho

 

acreditando que mantiene la posesión por un plazo igual o mayor al exigido por la ley[25]. Si su propia posesión no fuera suficiente, se estudiarán los títulos correspondientes a los anteriores poseedores para verificar que los mismos constituyan “actos válidos”, lo cual permitirá, al actual  poseedor, sumar a su plazo posesorio el de sus transferentes hasta llegar al plazo exigido por la ley para la prescripción[26]. Esta revisión retrospectiva de los títulos y de la posesión que los acompaña, permitirá afirmar que el actual poseedor del bien es de todos modos el propietario del mismo porque si en los títulos de antigüedad mayor al plazo establecido por la ley para la prescripción pudiera existir algún vicio, lo cierto es que el mismo habrá quedado purgado en muchos casos por la prescripción extintiva de las acciones correspondientes y, en todos los casos, por la prescripción adquisitiva, lo que en la práctica y, en particular, cuando se estudia la titulación de un bien para efectos de su posible transferencia, permitirá afirmar que en el peor de los casos quien se nos presenta como propietario del bien es de todos modos el propietario: por los títulos o por la prescripción. De esta forma, la prescripción adquisitiva deja de ser vista como el posible premio a quien puede mantener durante un tiempo prolongado una situación de ilegitimidad posesoria y pasa a ser el soporte mismo de la propiedad a la que no aniquila sino que la renueva en cada oportunidad que sea necesario demostrar que ella existe.

 

No obstante lo anterior, la prescripción adquisitiva, como medio probatorio de la propiedad, no es un medio seguro por muchas razones, tales como el hecho que la revisión de los títulos es siempre una revisión sobre la base de los documentos que los contienen, lo que no elimina la posibilidad de algún vicio no perceptible con cargo a esos documentos; o, porque la probanza de la posesión no siempre es inequívoca, quien parece poseer como propietario pudiera ser un poseedor inmediato (arrendatario, usufructuario, comodatario, etc.) al que lógicamente no le asiste derecho a prescribir. Pero, además de esas inseguridades, existen ciertos supuestos en que por razón de la protección que la ley quiere brindar a determinados bienes (bienes de uso público, bienes de Comunidades Campesinas y Nativas o bienes en copropiedad poseídos por uno solo de los copropietarios), se prohíbe la prescripción y, por consiguiente, es imposible usar la misma como medio probatorio de la propiedad.

 

Finalmente, el titular puede demostrar su derecho mediante la acreditación de la inscripción del mismo en los Registros Públicos. En abstracto, la prueba del derecho a través de su inscripción es una prueba más fuerte que la derivada de la publicidad posesoria, está amparada en el efecto legitimante de las inscripciones previsto en el art. 2013 del Código Civil, conforme al cual la información registral se presume cierta y legítima, salvo rectificación o invalidación, esto último sólo por mandato judicial. La mayor jerarquía de la inscripción frente a la posesión está establecida en la parte final del art. 912 del Código Civil, conforme al cual la presunción de propiedad que la posesión genera no puede oponerse al propietario con derecho inscrito. La razón final de dicha jerarquización es la presunción absoluta de conocimiento de las inscripciones contenida en el art. 2012 del Código Civil.

 

ii)            Conflictos con terceros interesados.  En estos casos, quien se afirma como el titular del derecho real lo que pretende es evitar que terceras personas interesadas en ostentar algún derecho con cargo al mismo bien puedan invocar algún título que, de hacerse efectivo, resulte incompatible con el suyo, por ser excluyente o, por lo menos, limitante del mismo.

 

Existe, respecto de un mismo bien, una suerte de “concurrencia conflictiva” (RUBIO, p.12) que por un lado supone la prueba de la existencia y validez de los títulos, pero al mismo tiempo la insuficiencia de dicha prueba para vencer al adversario. Las esferas que corresponden al haz de facultades que cada concurrente pretende ostentar, se intersectan de modo tal que el margen de aprovechamiento económico exclusivo de cada derecho real por la forma en que se ha generado el título o por la pretensión de quien se afirma como su titular no pueden coexistir sin sacrificio de la otra u otras. Por ello, diferenciando la concurrencia de derechos reales respecto de la concurrencia de derechos de crédito, se ha dicho que la misma “no se puede resolver con el principio de igual condición, sino que ha de resolverse estableciendo siempre entre ellos un preferencia, rango o jerarquización” (DIEZ-PICAZO, p. 849)

 

Suele ser un lugar común, sostener que en esta materia, la regla a aplicar es la que deriva del aforismo, según el cual el derecho más antiguo es preferido al más moderno (prior tempore potior iure). Pero en realidad la lectura de los diversos artículos del Código Civil referidas a la solución de estos conflictos, tales como los arts. 1135, 1136, 1670 y 2022 permite advertir que el aforismo en mención no es más que un mal resumen de los criterios legislativos adoptados para resolver esos conflictos. Podemos decir que existen hasta tres criterios debidamente jerarquizados que se expresan de la siguiente manera: (i) el primero que de buena fe accede al signo de recognoscibilidad de su derecho (publicidad registral o posesoria) es el preferido; (ii) a falta de publicidad de la titularidad, el que de buena fe cuenta con una prueba fehaciente de la antigüedad de su título es el preferido; y, (iii) a falta de publicidad o de una prueba fehaciente de la antigüedad del título, será preferido quien simplemente pueda demostrar la mayor antigüedad de su titular. Como se ve no siempre el primero en el título es el preferido, antes que eso pueda ocurrir el derecho ha preferido al primero en la publicidad o, por lo menos, al primero en la prueba fehaciente de la antigüedad del título.

 

Podría decirse, con razón, que los criterios antes mencionados contienen, a nivel de detalle, diversas incoherencias con nuestra propia realidad jurídica como puede ser el haber olvidado, en el tema de concurrencia de acreedores sobre bienes inmuebles (art. 1135), que existen inmuebles no registrados respecto de los cuales el criterio de preferencia debió ser la publicidad posesoria o el que, en el tema de concurrencia de acreedores sobre bienes muebles (art. 1136), se haya obviado tener en cuenta que existen bienes muebles registrados respecto de los cuales el criterio de preferencia debió ser el acceso a la publicidad registral y no a la posesoria. Sin embargo, no podrá negarse que con la formulación de dichos criterios lo que en realidad se pretende es cubrir el riesgo de la clandestinidad que es propio de los sistemas consensuales de transferencia o constitución de derechos reales porque se pone a disposición del adquirente la posibilidad de registrar oportunamente su título para contar con la certeza de la irrelevancia de cualquier acto anterior o posterior a su adquisición otorgado a favor de terceros, pero no inscrito. Es más, si ninguno de los que ha entrado en conflicto hubiera accedido a la publicidad, en lugar de pasarse a la inmediata comprobación de la antigüedad del título, se opta por preferir –dentro de la clandestinidad – no a quien a través de la libre prueba pueda demostrar la mayor antigüedad de su título sino a quien tenga ciertas pruebas fehacientes –usualmente documentales- que demuestren la fecha más antigua de su título (criterio de la fecha cierta más antigua)[27].

 

En suma, es dentro del contexto de los conflictos con terceros interesados que actúa el principio de oponibilidad registral consagrado por el art. 2022 del Código Civil. Jerarquiza a la prueba de la publicidad registral como algo más fuerte que las demás pruebas o indicios de una titularidad, de forma tal que la clandestinidad de dichas pruebas y los riesgos implicados quedan conjurados para el adquirente que logra parapetarse tras el signo de publicidad registral y se pone a buen recaudo de posibles “enemigos” que él no puede conocer pero que también pueden tratar o haber tratado con su transferente. La publicidad registral que –según se suele repetir con desdén o, por lo menos, sin verdadera conciencia de lo que se dice- cumpliría una función meramente declarativa de derechos, porque publicita situaciones jurídicas preexistentes a su inscripción nos muestra, a través de la denominada oponibilidad registral que, en realidad, produce verdaderos efectos sustantivos que hacen la diferencia entre un derecho inscrito y un derecho no inscrito, al punto de sostenerse que la resolución de este tipo de conflictos conduce a la ineficacia definitiva o, por lo menos, temporal del derecho no inscrito y que, por consiguiente, debe entenderse que el vencedor, aunque su título sea de fecha posterior, está realizando una adquisición derivada de quien actuó como su transferente o constituyente del derecho y no de una adquisición a non domino. Al respecto se sostiene que: “el derecho pasa al adquirente con todos sus vicios eventuales, y que éste no puede dejar de vincular el propio derecho al derecho del enajenante (o constituyente); en efecto, él transcribe contra el enajenante (o constituyente), no contra el primer causahabiente ... precisamente por efecto de la transcripción, la segunda adquisición, que se hace ineficaz, adquiere eficacia en detrimento de la primera adquisición, que se hace ineficaz, restituyendo aunque sea a posteriori, al enajenante (o constituyente) la figura del dominus y de legitimado para disponer en orden a la segunda (o ulterior) enajenación (o constitución)” (MESSINEO, p. 580).

 

iii)           Conflictos con terceros que pretenden oponer la invalidez o ineficacia de un acto anterior. En estos casos quien resulta como titular del derecho en virtud del acto o actos posteriores lo que pretenderá es evitar que dichos terceros logren que el defecto patológico del que adolece la titulación de la que deriva su derecho pueda alcanzar al mismo. Para ello no le bastará demostrar que cuenta con un título porque, justamente, el defecto detectado en la titulación, desde la perspectiva de las reglas de la nulidad o ineficacia de los negocios jurídicos, muestra que el título que él tiene es ineficaz, que se trató de una adquisición a non domino.

 

Tampoco será suficiente demostrar que su título está inscrito porque, a diferencia del supuesto anterior, este no es un “conflicto de títulos”, no se trata de enfrentar en el presente a quienes pretenden ostentar un título válido pero incompatible con el nuestro sino de enfrentar los vicios del pasado para evitar el aniquilamiento al que ellos normalmente conducen respecto de todo lo que se erige sobre las bases de un acto inválido o ineficaz. Se requiere, dar un paso más, se requiere demostrar que se tienen “mejores razones” para proteger y mantener en la “posición adquirida” a quien se nos presenta hoy como el titular, frente a quien – por cierto legítimamente- pretende la restitución de las cosas al pasado, hasta antes de que ocurriera el defecto patológico.

 

Las “mejores razones” no son, por cierto, un tema dejado al libre arbitrio de quien deba evaluar el conflicto, sino que como dichas razones son una excepción a la regla general de lógica jurídica que opera en las transferencias derivativas, según la cual nadie puede dar más o mejor derecho que el que tiene, se debe entonces buscar en el ordenamiento jurídico un precepto o principio protector que permita mantener la adquisición de quien se presenta como titular actual aún con sacrificio del derecho del verdadero titular.

 

En el caso de nuestro Código Civil pueden citarse, entre otras, las normas contenidas en los artículos 903, 948, 1542 y 2014, específicamente referidas a la circulación de bienes y a la protección que reciben los adquirentes de los mismos, cuando se presentan, por lo menos, estas dos condiciones básicas: (i) una apariencia de titularidad de quien actúa como “disponente” del derecho, sustentada en un signo de publicidad (la posesión o el registro); y, (ii) una actuación del adquirente sustentada en la confianza que despertaba dicha apariencia.

 

Para el caso específico del tercero protegido por el Art. 2014 del Código Civil, que nos interesa contraponer con quien resulta protegido por el Art. 2022, tenemos que se trata del adquirente de un bien que practicó el acto de adquisición sobre la base de la información registral, siempre que esa adquisición sea a título oneroso y se inscriba a favor del adquirente, caso en el cual su derecho se torna en inatacable, siempre que los vicios precedentes a su adquisición no pudieran haber sido constatados de la información registral existente y no se tuviera, de otra forma, el conocimiento de los mismos. De este modo, se da un paso distinto y más sofisticado que con la oponibilidad, porque de lo que se trata ahora es de eliminar el riesgo de la posible existencia de defectos o vicios en la titulación que no pudieran ser advertidos de los documentos que la contienen. Esto guarda relación con otra característica del Registro en nuestro país, cual es la de ser no convalidante, lo que significa que el acto inscrito no queda sanado de los vicios que pudiera contener por el sólo hecho de haber accedido al Registro, de forma tal que siempre es posible demandar su nulidad y corregir la inexactitud del Registro (art. 2013 del Código Civil). Sin embargo, por los efectos específicos expuestos es fácil advertir que, aquí también, la publicidad registral tiene trascendentes efectos en lo que concierne a la protección de terceros que actúan de buena fe y cumplen con todas las exigencias para estar protegidos por el Registro, de forma tal que en lo que a ellos concierne lo que es una presunción de exactitud que admite prueba en contrario (art. 2013) se convierte en una presunción absoluta que da certeza a la adquisición que ellos han concertado con quien aparecía como facultado para otorgarla (art. 2014).

iv)        Conflicto entre el tercero que invoca la condición de adquirente por prescripción y el titular protegido por la fe pública registral. De lo analizado en los numerales anteriores podemos inferir que en nuestro sistema la publicidad registral resultaría ser un signo de publicidad de los derechos mucho más fuerte que la publicidad posesoria, así lo demuestra la lectura de los arts 912, 914 y 2012 del Código Civil. Sin embargo, la doctrina se ha ocupado del caso específico en que se enfrenten el poseedor que ya logró cumplir el plazo exigido por la ley para prescripción adquisitiva pero que aún no ha logrado su emplazamiento registral como nuevo titular del bien (supuesto conocido como prescripción contra tábulas) y el titular registral que puede invocar a su favor la protección que brinda el art. 2014 del Código Civil. Se ha considerado que, por aplicación de lo previsto en el segundo párrafo del art. 952 del Código Civil[28], “el efecto final es que el Registro puede oponerse a todos menos al poseedor actual que ha sumado ... diez años. Curiosamente la posesión se convierte en nuestro sistema en un signo de cognoscibilidad oponible incluso a la inscripción registral, a pesar que resulta obvio que el último es un signo mucho más perfecto y cierto” (BULLARD, p. 155). Es más, se piensa que el titular registral infructuosamente invocaría la protección que brinda el art. 2014 porque si bien pudiera afirmarse que “en el preciso instante de la inscripción tengamos un nuevo propietario. Inmediatamente después, en el instante siguiente, el poseedor actual vuelve a adquirir por prescripción, pues puede volver a sumar” (IBIDEM) el plazo requerido para la prescripción.

 

 

Los distintos conflictos que han sido analizados en los acápites anteriores nos permiten afirmar que en nuestro país la prueba de la propiedad no está en un solo medio, el título (léase el consentimiento) por sí solo no basta ni siquiera aunado a títulos anteriores, se requiere, además, que se trate de un título inscrito tanto para poder vencer a otros posibles contrincantes que no se pueden conocer (principio de oponibilidad registral) como para poder desconocer válidamente los defectos patológicos que pudiera haber tenido la titulación precedente (principio de la fe pública registral); y, finalmente, se deberá tener en cuenta la información que resulte de la publicidad posesoria para, por lo menos, descartar la existencia de un prescribiente.

 

La oponibilidad registral, en el contexto antes señalado, opera en el ámbito específico del conflicto de titularidades con terceros interesados y la función específica que cumple es la de cubrir el riesgo de la clandestinidad que tiene todo sistema consensual de transferencia o constitución de derechos reales. Es justamente dicho ámbito y función los que nos permiten diferenciar al tercero que resulta protegido por la oponibilidad de su título inscrito frente a los títulos no inscritos de otros, con respecto al tercero que es protegido por la fe pública registral frente a los vicios patológicos de la titulación y a quien el ordenamiento jurídico persigue poner a salvo de un riesgo distinto del sistema consensual, cual es el de la nulidad o ineficacia en cascada.

 

Las consideraciones expuestas en el párrafo precedente nos permiten concluir que en nuestro país se ha adoptado la tesis dualista de protección a los terceros. Tenemos tanto al tercero latino, denominado así porque se trata de una figura proveniente de los sistemas latinos (Francia e Italia), protegido por los arts. 1135, 1670 y 2022, como al tercero germano, denominado así porque se trata de una figura proveniente de la legislación alemana, protegido por el art. 2014. Frente a dicha tesis, en países como España en que también se contemplan supuestos normativos similares, se ha formulado la denominada tesis monista, según la cual no existen dos terceros protegidos sino uno solo, que está comprendido dentro de la idea de protección más completa y evolucionada que representa el sistema de protección germánico.

 

La diferencia y razón fundamental de la discusión radica en que si se opta por considerar que el sistema actual es enteramente “un sistema de protección a la apariencia registral, sólo quien adquiere de un titular inscrito puede rechazar, en el caso de una doble venta, alegando su condición de tercero hipotecario, la acción del primer comprador despojado ...; mientras que si se acepta que adicionalmente persiste el sistema latino de salvar la adquisición de cualquiera que lleva al Registro su escritura, también el segundo comprador de una finca no registrada que la inmatricula en su favor puede repeler, en cuanto a tercero protegido, la acción del primer adquirente que no adoptó la misma precaución” (LACRUZ, p. 133).

 

La pregunta final de quienes sostienen la tesis monista es la siguiente: “¿Porqué quien adquiere una finca sin inmatricular y luego la inmatricula no está protegido si se resuelve el derecho de su transmitente, ya que éste no es el titular registral y, en cambio, está protegido si resulta que el transmitente había vendido su derecho antes a otro?” (MONSERRAT, p. 241). A nuestro entender, la razón del tratamiento diferenciado radica en que mientras para el tercero latino la publicidad registral es un punto de llegada que le permite atribuir a su título eficacia frente a los denominados terceros interesados, para el tercero germánico, la publicidad registral es un punto de partida para atribuir a su título una suerte de inatacabilidad  frente a vicios del pasado que él no puede conocer, en el primer caso se protege la diligencia en asumir el signo registral y en el segundo la confianza en lo publicado.

 

Obviamente no existe discusión alguna sobre la necesidad que el tercero latino para alcanzar la protección que le brinda la oponibilidad inscriba su derecho, tampoco debería plantearse cuestión alguna sobre la necesidad de la buena fe del tercero que resulta del juego con el art. 1135. En cambio, en lo que respecta al requisito de la onerosidad –sí exigido para el tercero germano- no solo no se encuentra previsto por el art. 2022, sino que, entre las tantas razones que se han dado para sostener que el mismo no es necesario, resulta razonable sostener “que la cuestión de la contraprestación es un problema de la relación jurídica “entre partes”, que nada tiene que ver respecto a terceros” (GARCÍA, p. 183), lo cual, por lo demás, es concordante con el art. 1135 del Código Civil, que tampoco exige el requisito de la onerosidad.

 

El artículo que comentamos contiene una diferenciación de conflictos entre derechos inscribibles sobre un inmueble, si están en conflicto derechos reales se aplica el primer párrafo que hemos analizado en el punto anterior y, básicamente, se resuelve el conflicto de títulos asignando el derecho a quien inscribió primero, en cambio, si están en conflicto derechos de distinta naturaleza la solución no la da el propio artículo sino que se remite a lo que resuelvan “las disposiciones del derecho común”.

 

Se ha señalado con razón que dicha solución resulta “no del todo satisfactoria ... por ser demasiado genérica y obliga a analizar cada caso concretamente, estableciendo si el supuesto se encuentra debidamente tipificado en el ordenamiento vigente. Además, si se tiene en cuenta que el Art. 1135 del Código Civil de 1984 es también una manifestación bastante amplia en el ordenamiento peruano del principio de oponibilidad, habrá que establecer cuando es aplicable una u otra norma; y, luego, si hay una norma específica para el segundo párrafo del Art. 2022" (ARIAS SCHREIBER, p. 173).

 

En nuestra opinión, no debió hacerse diferencia alguna, si la ley admite la inscripción de un derecho no real y éste se inscribe primero que un derecho real, no hay ninguna razón para que como consecuencia del principio de prioridad, la oponibilidad sea conferida en favor del derecho no real.

 

Existen algunos casos que se encuentran expresamente resueltos en la ley, así por ejemplo, el art. 1708 del Código Civil prevé que en caso de transferencia del bien arrendado si el contrato estaba inscrito, entonces el arrendatario no solo mantendrá el uso del bien sino que el adquirente asumirá la condición de arrendador[29]. Por otro lado, el Art. 2023 se refiere al caso de la oponibilidad del contrato de opción inscrito frente a cualquier derecho real o personal que se inscriba posteriormente. Puede en todo caso, verse que en ambos casos, el sustento final de la oponibilidad ha estado en la prioridad del acceso del derecho personal al Registro.

 

Entre los casos no previstos expresamente en la legislación, el supuesto paradigmático es el conflicto que se presenta entre el embargante de un bien inscrito y el propietario del mismo bien que no ha inscrito su derecho antes de la traba de la medida cautelar. La posición mayoritaria de la jurisprudencia y la doctrina se inclina a pensar que el conflicto debe ser resuelto a favor del propietario[30], los argumentos son diversos.

 

Según la Exposición de Motivos del Código Civil, del derecho común se desprendería que en esos casos “tendrá preferencia el titular del derecho real, porque goza de la oponibilidad erga omnes, que no tiene el derecho personal y, además, porque el real goza de lo que se llama energía persecutoria de la que también carece el derecho personal”.

 

Lo ampliamente explicado en el punto 2 nos releva de mayores comentarios con relación al evidente error de concepto que existe respecto a los alcances de la oponibilidad erga omnes, ésta solo vale frente a terceros en general pero no frente a terceros interesados que precisamente requieren de información sobre quién es el titular, máxime si se trata de un supuesto en el que sí existe un medio de publicidad de los derechos en conflicto, por lo que no hay razón para dejar de lado la prueba que aporta la publicidad para pasar a la búsqueda de la prueba de la antigüedad de la titularidad.

 

Cuando se ha intentado sostener que las disposiciones comunes no son otras que las propias reglas registrales establecidas por el Código Civil, entre ellas, las que consagran los principios de prioridad registral y legitimación de las inscripciones, la jurisprudencia nacional ha descartado que ésta sea la solución y ha dicho que la norma pertinente es el art. 949 del Código Civil que establece el sistema consensual de transferencia de la propiedad: “... en este caso se trata de derechos de diferente naturaleza, por un lado real el de los terceristas y por otro personal el del embargante, se tiene que aplicar el derecho común y, por lo tanto, no rigen las disposiciones del derecho registral; ... el artículo 949 del Código Civil dispone que la sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él ...”. (Casación Nº 2472-2001 publicada en El Peruano el 01.07.02).

 

Coincidimos en que la ley expresamente ha descartado la aplicabilidad de los principios registrales pero la referencia al art. 949 no resulta suficiente porque éste artículo no resuelve un conflicto de derechos entre terceros interesados, se limita a decir cuando opera la transferencia de la propiedad entre las partes y frente a los terceros en general.

 

También se ha dicho que las normas de derecho común estarían constituidas por el principio de responsabilidad universal del deudor conforme al cual éste debe responder por sus deudas con todos sus bienes y no con bienes ajenos. Frente a este argumento, igualmente, se puede decir que el principio invocado no resuelve un conflicto con relación a terceros interesados. No está en juego si el deudor debe o no responder con sus bienes, sino el hecho que sobre la base de la apariencia de titularidad del deudor se han trabado medidas cautelares que ahora se enfrentan a una titularidad clandestina.

 

Pensamos que es posible sostener una interpretación diferente, el acudir a las disposiciones del derecho común supone buscar normas o principios que resuelvan el conflicto de derechos entre el titular y los terceros interesados y no el recurrir a normas que se refieren simplemente a la posición del propietario frente a los terceros en general o a la posición del deudor frente a su acreedor, porque estamos frente a un tema en el que lo que interesa es saber de quién es lo ajeno. No podemos acudir a los principios registrales porque están expresamente excluidos y si bien en el derecho común no existe norma expresa que resuelva el conflicto entre un embargante que ha inscrito su derecho y un propietario que no ha inscrito o ha inscrito después, lo cierto es que los arts. 1135 y 1670 del Código Civil permiten deducir que también es un principio del derecho común resolver el conflicto con terceros interesados asignando, en primera instancia, el derecho a quien primero accedió a la publicidad registral. Esta interpretación otorga racionalidad a la regulación de este tipo de conflictos porque en muchos casos la decisión de iniciar o no un proceso judicial puede haber dependido de si figuraban o no inscritos bienes a nombre del deudor o tal vez la información registral sirvió para decidir si se embargaban bienes inscritos en lugar de bienes no inscritos.

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