PROTECCIÓN DE LA FE PUBLICA REGISTRAL
LA PROTECCION DE LA FE PÚBLICA REGISTRAL EN MATERIA HIPOTECARIA
Por: Francisco Avendaño
1) Introducción.
La principal función que cumple un registro inmobiliario es la de dar a conocer relaciones jurídicas respecto de bienes inmuebles. El registro informa a terceros quiénes son los propietarios de los inmuebles y los actos jurídicos que crean, declaran, transmiten, extinguen, modifican o limitan derechos sobre dichos inmuebles. Si no existiera el registro, los compradores no tendrían cómo saber si los vendedores son efectivamente los propietarios de los inmuebles que enajenan. Tampoco tendrían cómo saber si los inmuebles están hipotecados o embargados. Esto ocasionaría una disminución de las transacciones inmobiliarias. Si no hubiera registro, los bancos difícilmente otorgarían créditos con la garantía de los inmuebles, lo cual generaría un recorte en el crédito. La importancia del registro inmobiliario es entonces vital. Gracias a él el intercambio de bienes es mas fluido y el acceso al crédito se facilita.
Uno de los principales efectos de la publicidad registral es la protección que se otorga a los que contratan con quien figura con derecho inscrito. Esto es lo que se conoce como la fe pública registral, la cual está consagrada en el artículo 2014 del Código Civil. Según esta norma, el tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros públicos. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud el registro.
La aplicación de la fe pública registral tiene particular importancia en materia hipotecaria. Ocurre con alguna frecuencia que las personas que figuran con derecho inscrito en el registro no son los verdaderos propietarios de los inmuebles inscritos a su nombre y a pesar de ello hipotecan los bienes. En esos casos cabe preguntarse si el artículo 2014 del Código Civil ampara al acreedor hipotecario. De otro lado, la naturaleza de la buena fe exigida por el citado artículo 2014 y el alcance de la frase por "causas que no consten en los registros públicos" son temas muy debatidos en la doctrina y jurisprudencia nacional.
En las líneas siguientes me referiré a la fe pública registral a partir de resoluciones del Poder Judicial. En particular, comentaré dos ejecutorias que tienen que ver con la validez de una hipoteca constituida por un no propietario y con el alcance de la buena fe y las "causas que no consten en los registros públicos".
2) Validez de la hipoteca constituida por un no propietario
Mediante minuta de 5 de octubre de 1993, Rosa Esperanza Castro Oruna vendió a Hilda Lindomera Terrones Tiznado el inmueble ubicado en la calle Cerro de Pasco N° 295, Trujillo. La minuta se elevó a escritura pública el 6 de agosto de 1996. El 2 de junio de 1995 (es decir, antes de que la minuta de compraventa se elevara a escritura pública), Rosa Esperanza Castro Oruna hipotecó a favor de Divemotor Sociedad Anónima el inmueble que había vendido a Hilda Lindomera Terrones Tiznado. Frente al incumplimiento de pago de la obligación garantizada, Divemotor Sociedad Anónima interpuso una demanda de ejecución de garantías. Antes del remate, la propietaria, Hilda Lindomera Terrones Tiznado, interpuso una demanda de tercería excluyente de propiedad, alegando que se había hipotecado un inmueble de su propiedad. El Juez declaró fundada la demanda. La Corte Superior revocó la sentencia. La Corte Suprema, finalmente (Casación N° 110-2000, publicada en El Peruano el 30 de agosto de 2000), declaró fundado el recurso de casación, nula la sentencia de vista, y actuando en sede de instancia, confirmó la sentencia de la Corte Superior. Es decir, la Corte Suprema declaró infundada la tercería.
El argumento principal de la Corte Suprema fue que el artículo 2014 del Código Civil amparaba al acreedor hipotecario. En otras palabras, para la Corte Suprema la hipoteca constituida por un no propietario es un supuesto contemplado en el artículo 2014 del Código Civil, siempre que se cumplan, como es evidente, los requisitos que señala dicho artículo.
En mi opinión la Corte Suprema está equivocada. La fe pública registral, tal como está regulada en el artículo 2014 del Código Civil, no ampara a los acreedores hipotecarios que reciben hipotecas de no propietarios.
Quiero dejar constancia, antes de entrar al análisis del artículo 2014 del Código Civil, que estimo que la hipoteca debería surgir inclusive si el constituyente no es propietario. Debería bastar que una persona con derecho inscrito constituya una hipoteca para que ésta sea válida. Creo firmemente que todo aquel que adquiere un derecho de quien figura en el registro como titular de tal derecho, debería mantener siempre su derecho (aunque se anule, rescinda o resuelva el derecho del otorgante, aunque hubiera una transferencia no inscrita y aunque un tercero hubiera adquirido el bien por prescripción), pero, lamentablemente, el supuesto de la hipoteca a non domino no está previsto en el artículo 2014.
En la legislación comparada la publicidad (sustantiva) tiene dos grandes efectos: la convalidación registral y la fe pública registral. La convalidación registral se refiere al acto jurídico (al título). Por el sólo hecho de ingresar un título al registro, queda convalidado. Cualquier defecto que pudiera haber tenido, es subsanado por efecto de la publicidad. Si el título era inválido, queda convalidado con la inscripción.
La fe pública registral alude a los terceros. El que adquiere de buena fe y a título oneroso de quien aparece en el registro como propietario, e inscribe su derecho, queda protegido, mantiene su adquisición.
En el Perú no existe la convalidación registral. La inscripción no convalida el título ni subsana los defectos que tuviera. La inscripción de un título invalido no tiene el efecto de eliminar los vicios. La fe pública, en cambio, sí existe en el Perú, y está consagrada en el artículo 2014 del Código Civil. Este artículo señala lo siguiente:
"El tercero que de buena fe adquiere a titulo oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros públicos. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro".
La fe pública registral tiene su fundamento en la presunción iuris tantum de exactitud y validez del contenido de la inscripción. La inscripción produce todos sus efectos mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez (artículo 2013 del Código Civil). Esto es lo que se conoce como legitimación, la cual tiene dos lados o facetas: legitimación activa y legitimación pasiva. La legitimación activa habilita al titular registral a celebrar actos jurídicos respecto del derecho inscrito; la pasiva protege al tercero que contrata con el que tiene derecho inscrito.
La protección que confiere la fe pública registral exige cuatro requisitos: que el tercero tenga buena fe, que la adquisición sea a título oneroso, que el tercero inscriba su derecho y que se anule, rescinda o resuelva el derecho del otorgante por causas que no consten en los registros públicos.
La diferencia entre la convalidación registral y la fe pública registral se puede graficar de la siguiente forma:
Venta inválida
A B (convalidación registral)Venta válida
C (fe pública registral)
Imaginemos que A le vende un inmueble a B y el acto jurídico de compraventa es inválido. B no adquiere la propiedad del bien, porque el acto jurídico inválido no produce efectos. Si B inscribe su adquisición, el acto jurídico sigue siendo inválido (y por tanto B no adquiere) ya que el registro no convalida la compra. En cambio, si B, quien no había adquirido por ser inválido su título, vende a su vez el inmueble a C y éste inscribe su adquisición, C mantiene su derecho si se anula el derecho de B, siempre que C tenga buena fe, que su adquisición sea a título oneroso y que las causas de nulidad no consten en los registros públicos. Amparar la transferencia de A a B sería convalidación registral (no existe en el Perú). Proteger la de B a C es fe pública registral (artículo 2014 del Código Civil).
La fe pública registral (artículo 2014 del Código Civil) supone que la transferencia de B a C sea válida. De no ser así, el registro convalidaría una adquisición inválida. En otras palabras, el que se ampara en la fe pública registral debe contar con un título válido. El título inválido, el que se anula, está en un nivel anterior (en la transferencia de A a B).
Vayamos ahora a la hipoteca. El inciso 1° del 1099 del Código Civil señala que es requisito para la validez de la hipoteca que afecte el bien el propietario. Esto quiere decir que una hipoteca constituida por un no propietario es inválida.
Pues bien, en la Casación N° 110-2000 el constituyente de la hipoteca no era propietario del bien, ya que había transferido el bien con anterioridad. La transferencia se había producido con la celebración del contrato (artículo 949 del Código Civil), sin que fuera necesaria la inscripción. En consecuencia, a tenor de lo dispuesto en el inciso 1° del 1099 del Código Civil, la hipoteca por Rosa Esperanza Castro Oruna fue inválida. Lo que hace la Corte Suprema, entonces, al amparar al acreedor hipotecario, utilizando el artículo 2014 del Código Civil, es convalidar una hipoteca inválida.
La posición de la Corte Suprema resulta contradictoria con casos en los que se embarga en forma de inscripción un inmueble de una persona que figuraba en registros como propietaria, aunque sin serio por haber transferido el bien previamente. La Corte Suprema en forma reiterada señala en tales casos que el artículo aplicable es el 2022 del Código Civil, y que por tratarse de derechos de diversa naturaleza, prevalece la propiedad sobre el embargo. Mas allá de mi discrepancia con la posición de la Corte Suprema en esos casos, resulta contradictorio que en unos casos se ampare registralmente a quien adquiere un derecho de quien figura con derecho inscrito (en el caso de la hipoteca inválida) y en otros no (en el caso del embargo).
3) La buena fe v las "causas que no consten en los registros públicos”
Los esposos Ricardo Manuel Cáceres Muñoz y Betzabeth Deifilia Gamero Tejada eran propietarios del inmueble ubicado en la avenida San Martín N° 315, Arequipa. EI16 de junio de 1991 los mencionados esposos Cáceres - Gamero suscribieron una escritura pública sustituyendo su régimen de sociedad de gananciales por el de separación de patrimonios. En mérito de la misma escritura pública, los esposos Cáceres - Gamero transfirieron en anticipo de legítima a sus hijos el inmueble de la avenida San Martín. La separación de patrimonios se inscribió en el Registro Personal de Arequipa. La transferencia de propiedad a favor de los hijos no se inscribió en la partida registral del inmueble, en Arequipa. Cinco años después, el 4 de julio de 1996, los esposos Cáceres - Gamero hipotecaron a favor del Banco de Crédito el inmueble que habían transferido a sus hijos. En estas circunstancias, los hijos, dueños del inmueble, demandaron la nulidad de la hipoteca. El Juez declaró infundada la demanda. La Corte Superior revocó la sentencia y declaró fundada la demanda. La Corte Suprema, finalmente (Casación N° 227-2002 Arequipa, publicada en El Peruano el 30 de octubre de 2003), declaró infundado el recurso de casación, por lo que no casó la sentencia de vista. Es decir, la Corte Suprema declaró nula la hipoteca.
La Corte Suprema sostuvo que el artículo 2014 del Código Civil no amparaba al Banco de Crédito porque en el título archivado que dio origen a la separación de patrimonios constaba que el inmueble había sido anticipado a los hijos. Por tanto, el Banco no tenía buena fe, requisito exigido por el citado artículo 2014. De otro lado, a la fecha de constitución de la hipoteca los esposos Cáceres - Gamero no eran propietarios del inmueble dado en garantía, por lo que para la Corte Suprema el objeto del contrato era jurídicamente imposible, incurriéndose en la causal de nulidad prevista en el inciso 3° del artículo 219 del Código Civil.
En este caso hay dos temas de interés. De un lado el alcance que le da la Corte Suprema a la buena fe ya las "causas que no consten en los registros públicos", referidas en el artículo 2014 del Código Civil; de otro, nuevamente la validez de la hipoteca constituida por un no propietario, por ser el objeto del contrato jurídicamente imposible.
La buena fe consiste en desconocer la inexactitud de la información que publica el registro. Para tener buena fe y quedar amparado por el artículo 2014 del Código Civil, el tercero debe desconocer los vicios o las causas de rescisión o resolución del derecho de la persona que figura en el registro como titular de un derecho.
Existen dos criterios para entender la buena fe: uno objetivo y otro subjetivo. El primero atiende exclusivamente a la información que consta del registro. No interesa si el adquirente conoce una realidad distinta a la que aparece en el registro. Basta que el vicio o la inexactitud no conste del registro, para que el tercero tenga buena fe. El criterio subjetivo, en cambio, pone énfasis en la realidad extrarregistral. Sin perjuicio de la inexactitud del registro, el adquirente debe ignorar que lo publicado es inexacto. Para este criterio lo importante no es sólo que el registro omita informar los vicios, sino además que el adquirente desconozca en realidad dichos vicios.
Un ejemplo puede facilitar la comprensión de los criterios objetivo y subjetivo. Imaginemos que A, casado, le vende un inmueble a B. Luego B le vende el mismo bien a C. Supongamos que en el registro A figura como soltero y como tal vende el inmueble a B (es decir que en la compraventa no participa su esposa). La buena fe objetiva (también llamada registral), consiste en que en el registro A aparezca como soltero. Si eso es así, C tiene buena fe registral. La buena fe subjetiva (o civil), por su parte, significa que sin perjuicio de que en el registro A figure como soltero, en realidad C debe desconocer que A era casado. Si C sabe que A es casado, mas allá de lo que diga el registro, C tendría mala fe civil.
Existe discrepancia en la doctrina sobre el tipo de buena fe que debería exigir la fe pública registral. En mi opinión debería tratarse únicamente de la registral. En cualquier caso, el Código Civil adopta el criterio subjetivo, cuando en el último párrafo del artículo 2014 se dispone que la buena fe se presume mientras no se pruebe que el tercero conocía la inexactitud del registro. La jurisprudencia en forma unánime, por lo demás, es del mismo parecer. Es decir, para tener buena fe y quedar protegido por la fe pública registral, el vicio no debe aparecer en el registro y el tercero debe desconocer la inexactitud del registro.
El requisito de la buena fe está directamente relacionado con lo que se entiende por causas de anulación, rescisión o resolución "que no consten en los registros públicos". Dependiendo de lo que se entienda por causas "que no consten en los registros públicos", la buena fe será distinta.
Como se sabe, para inscribir una hipoteca el título se presenta a los registros públicos y es calificado por el registrador, quien de encontrarlo conforme procede a la inscripción. En el asiento de inscripción se consigna un resumen del título, el cual queda archivado en los registros públicos. Tanto los asientos de inscripción como los títulos archivados son públicos, por lo que pueden ser revisados por las personas en general.
Hay dos interpretaciones del significado de la frase "que no consten en los registros públicos". La primera sostiene que la inexactitud no debe aparecer del asiento registral. Es indiferente lo que diga el título; si el error no consta del asiento, el tercero queda amparado por la fe pública registral. La segunda interpretación señala que el vicio no debe aparecer ni del asiento ni del título archivado que le dio origen. Y más: no sólo del asiento y del respectivo título archivado de la partida registral del inmueble, sino de todos los asientos y títulos archivados de todos los registros públicos.
El principal argumento para sostener que las causas de anulación, rescisión o resolución deben constar inclusive en el título archivado (y en todos los registros públicos), es que las personas tienen acceso a los títulos archivados, por ser públicos los registros. Por tanto, la publicidad debe comprender tanto los asientos como los títulos archivados. Además, nuestro sistema registral es "de inscripción", por lo que se resume el contenido del título en el asiento, a diferencia del sistema francés, "de transcripción", en el que se transcribe íntegramente el título en el asiento. Resulta razonable entonces que la publicidad incluya al título archivado pues de esta forma las partes conocen el título en toda su extensión. Discrepo frontalmente de esta argumentación.
Las partes, y para ser mas preciso, el Notario, son responsables por los títulos que ingresan al registro. Cuando el título ingresa al registro la responsabilidad se traslada al registrador, quien debe calificarlo y, de encontrarlo conforme, proceder a la inscripción. Cualquier error en la inscripción, por tanto, debe ser responsabilidad del registrador (o del registro). Exigirle a los interesados que revisen los títulos archivados equivale casi a que las partes realicen la función calificadora del registrador. Esto es inadmisible.
De otro lado, la exigencia de revisar el título archivado (de la partida registral del inmueble y de todos los registros de los registros públicos) desnaturaliza la función del registro. Me explico poniendo como ejemplo la adquisición de un inmueble. Si deseo comprar una casa, el enajenante debe acreditar que es el propietario. Lo primero que tendré que hacer para tal efecto es revisar el asiento donde consta inscrito su derecho, así como el título archivado que dio origen al asiento (y los asientos y títulos archivados de todos los registros de los registros públicos; o sea, del registro personal, de testamentos, de mandatos, de personas jurídicas, según sea el caso). Esto lo tendré que hacer porque podría haber algún vicio en el título archivado que no figura en el asiento. Sin embargo, para quedar amparado por el registro la investigación no puede quedar ahí, pues el título del antecesor de mi vendedor podría tener algún vicio. Tendré que estudiar por tanto el asiento y el título archivado del antecesor. Lo mismo tendré que hacer con el asiento y el título del antecesor del antecesor y así sucesivamente. ¿Por qué plazo? Obviamente por el plazo de prescripción, porque si hubiera algún título viciado con anterioridad a dicho plazo, no afectaría el derecho del vendedor, siempre que hubiera poseído en forma personal y a través de sus antecesores por más de diez años. En definitiva, lo que hacemos cada vez que estudiamos títulos en el registro para probar propiedad es amparamos en la prescripción, más que en el registro (aunque en verdad no siempre se verifica la posesión, que es lo esencial en la prescripción). Si esto es así, ¿para qué sirve el registro?
La Corte Suprema en forma reiterada ha venido señalando que por "causas que no consten en los registros públicos" debe entenderse el asiento registral y el título archivado que le da origen. También los asientos registrales y sus correspondientes títulos archivados de todos los registros públicos. Si el vicio o la inexactitud aparece en alguno de estos asientos o títulos archivados, no se cumple con el requisito del artículo 2014 de que la "causas no consten en los registros públicos" y el adquirente tiene mala fe.
Esto es precisamente lo que ocurre en la Casación N° 227-20002. La propiedad figuraba inscrita a nombre de los esposos Ricardo Manuel Cáceres Muñoz y Betzabeth Deifilia Gamero Tejada. La transferencia de propiedad a sus hijos (vía anticipo de legítima) no se había registrado en la partida registral del inmueble ni constataba en ningún título archivado de dicha partida. Constaba la transferencia, eso sí, en el título archivado de la partida registral del Registro Personal de Arequipa (donde se había inscrito la separación de patrimonios). En vista de ello la Corte Suprema estimó que el Banco de Crédito no tenía buena fe.
Lo que no tiene en cuenta la Corte Suprema es que con la interpretación que hace del artículo 2014 del Código Civil encarece enormemente el acceso al crédito. Y lo que es peor, virtualmente elimina la fe pública registra!.
Con respecto a la nulidad de la hipoteca por ser su objeto jurídicamente imposible, la Corte Suprema cambia de opinión con respecto a lo resuelto en la Casación N° 110-2000, que fue materia de análisis en el numeral anterior. En este caso, la Corte Suprema estima que una hipoteca constituida por quien no es propietario es una hipoteca nula, por contener un objeto contrario al ordenamiento jurídico (al inciso 1 del artículo 1099 del Código Civil que exige que afecte el bien quien sea el propietario). Estoy de acuerdo con esta posición.
Debo precisar, sin embargo, que si la Corte Suprema declaró nula la hipoteca, no debió analizar si el Banco de Crédito tenía buena fe (para efecto de ampararse en el artículo 2014 del Código Civil), ya que como dije anteriormente, el supuesto del artículo 2014 es que se adquiera en base a un título válido.
4) A manera de conclusión.
Estimo que siempre debería ampararse al que adquiere un derecho de la persona que figura en registros con el derecho inscrito, inclusive si la persona que otorga el derecho no es titular del derecho que dispone. Eso es lo que ocurre en nuestro sistema legal con la transferencia de propiedad de los inmuebles. Si una persona vende un bien y el adquirente no inscribe, y luego el vendedor transfiere de nuevo, el segundo adquirente es el propietario, si inscribe su adquisición. Este supuesto, de concurso de acreedores, está regulado en le artículo 1135 del Código Civil. Pero hay que hacer una precisión: en el caso de concurso de acreedores la segunda venta es válida, pues no es requisito de validez de un contrato de compraventa que el vendedor sea propietario del bien que enajena.
Sin embargo, en materia hipotecaria el Código Civil señala expresamente que es requisito de validez de la garantía que el constituyente sea propietario del bien. Esto es un error. No debería exigirse que el constituyente sea propietario, como no se le exige al vendedor.
Para proteger al acreedor hipotecario, el Poder Judicial suele interpretar el artículo 2014 del Código Civil de forma tal, que está convalidando hipotecas constituidas por no propietarios. Es el caso de la Casación N° 110-2000. Es decir, se le está dando a la inscripción un efecto convalidatorio que no tiene por mandato legal. La intención es buena, pero el artículo 2014 no contempla la convalidación.
Con respecto al sentido de la frase "causas que no consten en los registros públicos", la interpretación del Poder Judicial afecta directamente la fe pública registra!. Debería entenderse la frase de forma tal que tenga sentido la protección que otorga el registro.
Diciembre de 2003
