PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN
EL PRINCIPIO DE LEGITIMACION REGISTRAL
Art. 2013 (Código Civil):
“El contenido de la inscripción se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez.”
Este principio es también conocido en la doctrina como “principio de credibilidad general del asiento”, en virtud de cual el asiento produce todos sus efectos mientras no sea declaratorio inexacto o inválidos; su fundamento es esencialmente “facilitar la vida jurídica mediante la presunción de que toda apariencia de derecho conlleva a la existencia del mismo” (ESTURILLO).
En nuestro ordenamiento jurídico existe cierta uniformidad en el tratamiento de este principio; así además del artículo 2013 del Código Civil, tenemos el artículo VII del Título Preliminar del “Reglamento General de los Registros Públicos” (RGRP), el artículo 3 de la “Ley de Creación del Sistema Nacional de los Registros Públicos y de la Superintendecia Nacional de los Registros Públicos” (…) b) la intangibilidad del contenido de los asientos registrales, salvo título modificatorio o sentencia judicial firme” y el artículo VII del Reglamento de inscripciones del Registro Predial Urbano, D.S.001-90-VC 18.01.90. (RRPU), el mismo que agrega en su segundo párrafo “Ninguna inscripción podrá ser rectificada o invalidada por resolución administrativa”
A nivel del derecho comparado podemos citar el artículo 38 de la Ley Hipotecaria (LH) en cuyo primer párrafo señala: “a Todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos”. En este caso, los efectos sustantivos de la inscripción comprenderán la presunción de existencia del derecho inscrito en la forma determinada por el asiento, es decir con la extensión. Limitaciones y condiciones que figuren en el mismo, tal presunción actúa “a todos los efectos legales”, no sólo en el terreno civil, sino también en el procesal, administrativo, fiscal, etc., además dichos efectos se vinculan a la presunción de posesión (lo que no existe en nuestro caso) y que tal posesión es cualificada a los efectos de la prescripción adquisitiva.
Al titular registral le será suficiente la presentación de la respectiva certificación registral que acredite la existencia y vigencia del asiento que publicita su derecho para ser reconocido como tal; como puede advertirse el principio de legitimización “hace posible que los efectos materiales y formales del asiento adquieren autonomía propia, bajo la tutela judicial efectiva de los tribunales” (CABELLO DE LOS COBOS). Quien niegue la exactitud del registro deberá asumir la carga de la prueba, siendo que el titular registral goza de protección general liberándolo del “onus probandi”. La presunción de exactitud y validez del asiento registral está amparada también legalmente en el sistema español de manera expresa por tercer párrafo artículo 1 LH que señala “Los asientos de Registro (…), están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos” mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la ley”; es decir, el impugnante no sólo debe soportar la carga de la prueba sino también la carga del ejercicio de la correspondiente acción en sede judicial, bajo cuya ruleta se encuentra los asientos.
Cabe aclarar que este principio registral sólo establece una presunción “luris Tantum”, por lo que “no se hace coincidir ni se superpone el Registro y la realidad extrarregistral. Tampoco se configura una inatacabilidad absoluta de la situación proclamada por el Registro” (DIEZ PICAZO), al ser posible la inexactitud registral, entendiéndose por “inexactitud registral” a “todo desacuerdo que en orden a los derechos increíbles exista entre el Registro y la realidad jurídica extrarregistral” (artículo 39 LH); consecuentemente, tal presunción podrá ser enervada.
No teniendo las inscripciones carácter constitutivo ni obligatorio, la presunción legitimatoria a favor del titular registral puede decaer, como ocurre en los supuestos de nulidad de la compraventa que diera mérito a la inscripción, por lo que podemos hablar de “falta de eficiencia convalidante de las inscripciones”; sobre el particular el artículo 33 LH establece que “la inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes”, es decir, la inscripción no los “purifica” ni “transforma” (CHICO Y BONILLA) ni “tiene la virtud taumatúrgica de hacer válido lo que es nulo”(DIEZ PICAZO).
Históricamente ha sido regla general en el derecho común que la nulidad de un acto o contrario no produce efecto jurídico alguno, “quod nullum est effectum produxit”, en ese sentido la nulidad de un acto general de “arrastre” sobre los actos derivados al estar encadenados entre sí, sin embargo en el ámbito registral la inscripción o anotación efectos en tanto no se elimine la “inexactitu registral” vía rectificación o declaración judicial de invalidez.
Los principales puntos donde puede incidir la prueba en contra que enerve tal presunción legitimatoria pueden ser a.-nulidad, falsedad o error el asiento mismo considerado, b.-falsedad, nulidad o defecto del título que ha provocado el asiento, c.- falta de concordancia del asiento con el titulo, d.- existencia de títulos posteriores, que aunque no se encuentren inscritos, modifiquen las declaratorias registrales; e) extinción del derecho (SANZ FERNANDEZ).
En el ámbito nacional, conforme se advierte del artículo 2013 del Código Civil, existen dos mecanismos previstos por el sistema para eliminar las “inexactitudes registrales”; la rectificación del asiento en sede registral o la declaración de invalidez en sede judicial; dado el poco desarrollo que ha merecido el segundo punto, centraremos nuestra atención en el mismo desde un enfoque registral y en especial en el concepto de nulidad de asientos.
La nulidad es “aquella sanción civil que consiste en privar de efectos jurídicos al negocio inadecuadamente conformados, o para proteger de ellos a las partes intervinientes del negocio, a los terceros y a la sociedad en general cuando estos efectos constituyen atentados contra los intereses de aquellos a quienes la ley protege” (LOHMANN). A través de la historia puede advertirse que la nulidad se limitaba a ser una sanción establecida taxativamente por la ley, con carácter cerrado (numerus clausus), de acuerdo al viejo adagio francés “pas de nullité sans texte”; sin embargo, posteriormente la doctrina moderna entendió que las nulidades podían ser tácitas o virtuales establecidas para aquellos negocios que, sin haber sido previamente castigados, son inválidos por oponerse a normas imperativas o que interesan al orden público o a las buenas costumbres que delimitan la autonomía privada. Tal labor de interpretación corresponderá al juez, el mismo que analizará la norma imperativa vulnerada examinando su propósito y su contexto en el ordenamiento jurídico general.
La invalidez es una calificación del estado del acto “de pleno derecho” sin necesidad de acción o declaración judicial de nulidad; sin embargo. Mientras no se establezca judicialmente su nulidad, el “acto inválido” puede pasar como válido en la medida que el vicio no sea manifiesto y tenga el acto todos sus elementos estructurales necesarios de acuerdo a su especie y tipo. La declaración de nulidad viene a posteriori y con retroactividad as destruir las apariencias (LOH-MANN). Las causales de nulidad, según el artículo 219 Código Civil son las siguientes: “1.- Falta de manifestación de voluntad 2.Cuando se haya practicado por persona absolutamente incapaz, salvo lo dispuesto en el art. 1358 3.Cuando su objeto es física o jurídicamente imposible o cuando sea indeterminable. 4. Cuando su fin sea ilícito. 5. Cuando adolezca de simulación absoluta. 6. Cuando no revista la forma prescrita bajo sanción de nulidad. 7. Cuando la ley lo declara nulo. 8. En el caso del art. V del Titulo Preliminar, salvo que la ley establezca sanción.”
La declaración de nulidad no sólo busca verificar la invalidez que opera de pleno derecho, sino que pretende impedir o destruir los efectos producidos en la realidad de negocio jurídico con apariencia de valor jurídico, que es nulo. A diferencia de los actos o negocios nulos, el derecho permite la subsistencia de los anulables (artículo 221 Código Civil: “El acto jurídico es anulable: 1. Por incapacidad relativa del agente. 2. Por vicio resultante de error, dolo, violencia, o intimidación. 3. Por simulación, cuando el acto real que lo contiene perjudica el derecho de terceros. 4. Cuando la ley declare anulable.”Artículo 222: “El acto jurídico anulable es nulo desde su celebración, por efecto de la sentencia que lo declare””)
