En alguna oportunidad hemos dicho que la publicidad, en sentido lato, es una actividad dirigida a hacer notorio un hecho, una situación o una relación jurídica 1 y agregábamos, refiriéndonos específicamente a los derechos reales, que es la actividad dirigida a hacer cognoscible una situación jurídica real, y persigue como finalidad primordial la protección del crédito y la seguridad del tráfico2. Hemos puntualizado también que en algunos sistemas a los efectos ya mencionados, se suma la constitutividad, es decir que el nego­cio jurídico se integra con el registro publicitario, produciéndose por esa vía la transmisión de la titularidad3.

Encontramos, pues, en la publicidad dos elementos unidos de mane­ra inescindible, aunque a veces con fines didácticos procuremos separarlos: por una parte la publicidad produce ciertos efectos sustantivos (constituti­vidad, oponibilidad a terceros, seguridad del tráfico), y mirada desde este ángulo es denominada publicidad material; por otra parte, el legislador, para lograr esos fines, organiza un sistema en el que se emplean ciertos instru­mentos o herramientas publicitarias que reciben el nombre de publicidad  formal.

Esta clasificación de la publicidad en material y formal, ha sido esbozada posiblemente por la doctrina germánica, que suele dividir los principios registrales en materiales y formales4, tomando sin duda como base la dis­tinción filosófica que hacían Aristóteles y Santo Tomás entre materia y forma, y de allí ha pasado a la doctrina registral española5.

 

Como la distinción parece útil, al menos desde el punto de vista didáctico, continuaremos empleándola, aunque no desconocemos que en la doctrina argentina ha generado algunos problemas, como bien lo señala LÓPEZ DE ZAVALÍA6, marcando las diferencias que hay entre GARCIA CONI, FALBO, FONTBONA y VILLARÓ, cuando se trata de establecer si determinada actividad debe ser clasificada como de publicidad formal o de publicidad material.

Las vacilaciones y dudas de estos autores se deben a que no han captado el fundamento de la clasificación. Todo hecho publicitario, en cuanto tal, presenta aspectos formales y aspectos materiales o sustantivos7. La exhibi­ción de los libros de Registro, los informes y los certificados, en cuanto son herramientas de la publicidad, integran la llamada publicidad formal; y en cuanto producen un efecto sustantivo (como la prioridad o la oponibilidad) son parte de la publicidad material8.

La confusión llega a su grado máximo en VILLARÓ, cuando nos dice que "la publicidad material implica el tránsito del documento al Registro. Va de los sujetos del acto al organismo registral. La publicidad formal reco­rre el camino inverso: va del Registro a los sujetos"9.

 

Este autor ha cambiado el principio clasificador, ha dejado de lado la distinción entre materia y forma de la filosofía aristotélica y ha cargado los términos con una significación distinta y arbitraria, llamando materia a la toma de razón en el Registro y forma al dar razón.

 

Posiblemente su error provenga de haber interpretado mal afirma­ciones que se hacen en otras obras, como la de José Luis PÉREZ LASALA cuando nos dice: "La publicidad puede tomarse en sentido material y en sentido formal. Cuan­do hablábamos de la publicidad de los actos de constitución, modificación y extinción del dominio y derechos reales sobre fincas 'como fin primordial del Registro' nos referíamos a la publicidad material. Ahora estudiaremos la facultad que se concede a los interesados para conocer el contenido de los asientos registrales y que denominaremos publicidad formal"10.

 

         En realidad este autor, bien leído, nos dice que los efectos de consti­tuir, modificar o extinguir los derechos reales, que persigue como fin primordial el Registro, constituyen lo que se denomina publicidad material.

 

En Derecho peruano no deberían producirse las confusiones en que ha incurrido la doctrina argentina, porque los efectos sustantivos propios de la publicidad material, están regulados casi con exclusividad en el Código civil, que en el Título I del Libro IX se ocupa de la cognoscibilidad presunción de conocimiento de los asientos (art. 2012), de la oponibilidad que se otorga como prioridad temporal (art. 2017), de la fe pública (art. 2013), etc.

 

En cambio la manera de hacer efectiva la publicidad, es decir la lla­mada publicidad formal, está regulada en las normas de carácter adjetivo contenidas en el Reglamento General de los Registros Públicos:

 

Vemos, pues, que en el sistema peruano es la ley de fondo la que trata de la publicidad material, mientras que los aspectos de publicidad for­mal se contemplan en las disposiciones de tipo reglamentario.

 

Pasemos, pues, a ocupamos con más detenimiento de uno y otro aspecto de la publicidad.

 

 

La publicidad material encuentra asiento sustantivo en la fe pública de que gozan los Registros, base fundamental sin la cual carecería de razón de ser un sistema publicitario11. Pero, cada sistema registral determina sus pro­pios efectos, vale decir el alcance que tendrá la publicidad material en ese régimen especial.

 

 

En el sistema argentino los efectos sustantivos de la publicidad en­cuentran su máximo exponente en el valor constitutivo de la registración de los automotores13  y de los caballos pura sangre de carrera14.

 

En el Derecho peruano, en cambio, no conocemos ningún caso de inscripción con efectos constitutivos, aunque sabemos que existe la inten­ción de dar ese alcance a la inscripcjóD ge los automotores y también a la de inmuebles en los proyectos de Reforma al Código de 1984 que se han elabo­rado.

 

                                                                                                                   

          No se agotan aquí los posibles efectos sustantivos o materiales de la publicidad; podemos también mencionar la cognoscibilidad legal de los asientos15.

El Código civil peruano, en el título que contiene las disposiciones generales aplicables a todos los Registros, dedica a este problema el artícu­lo 2012, que expresa de manera terminante:

  "Se presume, sin 'admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones".  ­

 

          En el Derecho argentino sólo encontramos una disposición semejante en la ley de Registro de automotores, cuyo artículo 16 dispone que:

 

" A los efectos de la buena fe previstos en los artículos 2, 3 Y 4 del presen­te, se presume que los que adquieren derechos sobre un automotor, conocen las constancias de su inscripción y demás anotaciones que res­pecto de aquél obran en el Registro de la Propiedad del Automotor, aun cuando no hayan exigido del titular o del disponente del bien, la exhibi­ción del certificado de dominio que se establece en este artículo".

 

El Registro brinda a los interesados la posibilidad de conocer la si­tuación jurídica en que se encuentran las relaciones publicitadas; esta cognoscibilidad se considera suficiente, y produce sus efectos, como si el adquiriente hubiera realmente conocido los asientos, aunque en los hechos no los haya consultado. El adquirente, por tanto, no podrá ampararse en una mera ignorancia delas cosas, sino que se le exige una buena fe diligente.

 

En los demás Registros argentinos, pese a la ausencia de norma legal expresa, la doctrina no duda que con ellos se logre el efecto sustantivo de cognoscibilidad.

 

Permítasenos aquí una digresión: a diferencia de la Ley registral in­mobiliaria 17.801, cuyo artículo 20 prevé que las partes, sus sucesores, el escribano autorizante y los testigos, no pueden prevalerse de la falta de inscripción y que, respecto a ellos el derecho documentado se considerará regis­trado, no existe previsión semejante en el régimen de automotores, lo que está plenamente justificado por el diferente efecto sustantivo de la inscripción.

 

Cuando la publicidad material es solamente declarativa, el derecho real existe al margen del Registro, y la publicidad solamente tiene por fin hacerlo oponible a terceros interesados en el tráfico jurídico, por lo que es lógico que ese derecho sea también oponible a quienes efectivamente saben que se constituyó. En cambio, cuando la publicidad material es constituti­va, mientras no haya inscripción, no hay derecho real.

 

Esto no significa, sin embargo, que no exista un derecho personal exigi­ble, y la buena fe - que debe gobernar todas las relaciones jurídicas - impone que quienes conozcan de manera efectiva la existencia de ese derecho per­sonal, lo respeten.

 

Ilustremos estas afirmaciones con algún ejemplo: quien compró una casa, aunque no haya inscripto la escritura en el Registro, si le han hecho tradición del inmueble es dueño; el escribano que autorizó la escritura y los testigos del acto no pueden negarle ese carácter16. En cambio, el que com­pró un automóvil y no registró la transferencia: no es dueño, sino solamente acreedor a la transferencia del dominio; sin embargo,. si el escribano que certificó las firmas del contrato de compraventa del vehículo, aprovechan­do que no se ha inscripto, lograse que se efectúe otra venta a su nombre, y la inscribiese, sería dueño del coche, pero carecería de la buena fe exigida por el artículo 2 de la ley de automotores, y le sería aplicable por analogía el artículo 594 del Código civil, que permite al acreedor dirigir su acción contra quienes conociendo la obligación precedente del deudor, hubiesen tomado posesión de la cosa.

 

 

En general todos los Registros de bienes--persiguen fundamentalmente como efecto sustantivo la seguridad del tráfico17, que es esencialmente diná­mica, contemplando a tal fin dos vertientes: la transmisión de derechos sobre el bien registrado, y la protección del crédito.

 

En tal sentido, dentro del Derecho peruano es una norma básica el artículo 2019 del Código civil, cuyo primer inciso se ocupa de la transmi­sión de derechos, y varios de los restantes de la publicidad de ciertos compromisos o derechos que pueden afectar el crédito.

 

En Argentina, en el régimen de los automotores, el crédito se en­cuentra protegido por la publicidad que se da a las prendas con registro (art. 19 del decreto ley), y a otros gravámenes, como embargos o distintas medidas cautelares que serán oponibles a los terceros que pretendan ad­quirir el vehículo; a su vez el adquirente está protegido por la seguridad que le brinda el Registro de que los gravámenes y cargas no publicitadas, no van a gravitar sobre su adquisición.

 

La publicidad material que brinda el Registro cumple, pues, en este terreno, la doble función de proteger a los terceros adquirentes, y de afectar su adquisición con las cargas o gravámenes registrados con ante­rioridad18.

 

Estos efectos sustantivos de la publicidad se traducen, finalmente, en las presunciones de exactitud e integridad del Registro, que aunque no tengan carácter absoluto, son el cimiento necesario de la fe pública que Se otorga a sus asientos19.

 

 

Hemos dicho ya, e insistimos en ello, que publicidad material y publicidad formal no son más que dos aspectos del mismo fenómeno. En un caso nos ocupamos de los fines jurídicos que se persiguen con la publicidad, en el otro de las herramientas o medios que se emplean para lograr esos fines, aspectos que, en realidad, son inescindibles. Por eso SANZ FERNÁN­DEZ afirma con acierto que la publicidad " (...) en su aspecto formal es consustancial con el sistema20; y CRISTÓBAL MONTES, por su parte, luego de recordar que la doctrina registralista española más moderna ha abandonado esta clasificación, explica que se procede de este modo porque en el Derecho registral "aparece entrelazado e íntimamente mezclado lo sustantivo y lo adjetivo, de  manera que los principios registrales pueden presentar uno u otro carácter según el ángulo desde el que se los considere"21.

Muchos autores suelen afirmar que la publicidad formal se logra por alguno de los siguientes caminos: "el examen directo de los libros que haga el interesado; por medio de nota simple que da el Registrador; o por una certificación que expide el mismo del contenido de [os Libros de Regis­tro"22. Nuestro concepto es más amplio; estimamos que todos los actos destinados a dar forma al Registro, integran este aspecto de la publicidad, que no se reduce a la salida de información, sino también a su ingreso.

 

 

En efecto, si la cognoscibilidad (no el conocimiento efectivo), es uno de los efectos sustantivos del Registro, todos los medios destinados a com­pletar, actualizar o modificar los asientos registrales, o empleando términos técnicos, la toma de razón de lo acontecido fuera del Registro; son un aspecto Formal indispensable para lograr el fin sustantivo de la cognoscibilidad23.

 

De esta forma, en la matriculación de cualquier bien encontramos un aspecto de publicidad formal, que son los distintos pasos del procedimien­to que culminará con la incorporación de la cosa al Registro, y otro aspecto de publicidad material: la cognoscibilidad potencial de la situación jurídica que se está publicitando.

 

La finalidad primordial que se persigue con los Registros de bienes es dar publicidad a los derechos que sobre ellos recaen: pero, no sería con­veniente que los Registros estuviesen abiertos a cualquiera que por simple curiosidad pretendiese consultar sus datos, sino que esa consulta debe res­tringirse a las personas que acrediten un interés legitimo. Lo contrario sería intentar contra la intimidad de los titulares de derechos registrados que podrían quedar expuestos a la curiosidad malsana de personas desapren­sivas.

 

En el Derecho argentino estos aspectos han sido tomados en cuenta en distintas normas. Vemos así que la Ley de registro inmobiliario 17.801, dispone en su artículo 21:

 

"El Registro es público para el que tenga interés legítimo en averiguar el estado jurídico de los bienes, documentos, limitaciones o interdicciones inscriptas. Las disposiciones locales determinarán la forma en que la documentación podrá ser considerada (sic) sin riesgo de adulteración, pérdida o deterioro"21.

 

Por su parte, y en materia de automotores, el decreto reglamentario 9722/60, prevé en su artículo 17 que:

 

"El Registro tendrá carácter público, al solo efecto del estudio de los títulos de dominio, por parte de profesionales habilitados. No están per­mitidas revisiones ni informaciones generales, las que sólo podrán ser autorizadas cuando motivos pertinentes las hagan indispensables"

 

La legislación peruana, en cambio, tiene un concepto muy amplio de publicidad, permitiendo que toda persona consulte los Registros (art. 184 inc. a, del Reglamento General), sin exigir que se acredite ningún interés      especial: ­

 

"Para conseguir la manifestación de libros, índices y demás documentos, así como certificados, no se requiere tener interés directo o indirecto en lainscripción o documentos, ni expresar el motivo o causa por los cuales se solicitan, pero se exigirá el pago de los derechos que señale el arancel"25.

 

En el Derecho argentino se ha dado neta preferencia a la publicidad formal que se brinda mediante certificaciones o informes expedidos por el ­propio Registro, por sobre la consulta directa de los asientos registra les, solución que estimamos correcta.

 

En los siguientes puntos nos ocuparemos sucintamente de los princi­pales medios de hacer efectiva la publicidad.

 

 

En el sistema argentino debe distinguirse netamente entre los sim­ples informes y los certificados, problema que hemos estudiado con detenimiento en otros trabajos a los cuales remitimos26. Esta distinción en­tre uno y otro tipo de documentos aparece tanto en la ley de Registro inmobiliario27, como en la de Registro de buques28, y en la de automoto­res29; los informes se limitan a brindar publicidad formal, mientras que los certificados garantizan que la situación jurídica por ellos publicitada se man­tendrá inmutable durante un plazo, que generalmente es de 15 días, reservando prioridad para un negocio que se encuentra en gestación, es decir que a la publicidad formal, agregan un importante efecto de publicidad material30.

 

Estas certificaciones con reserva de prioridad son una creación del Dere­cho registral argentino, que aparece por primera vez en leyes provinciales de Registro inmobiliario, lo que - dentro de la organización institucional argentina- constituía una anomalía.

 

Reproduciremos el segundo y tercer párrafo del artículo 16 del de­creto ley de Registro de Automotores (texto ordenado por la Ley N.° 22.977), por considerar que es una de las normas que mejor caracteriza los efectos        de esos certificados:

 

"El Registro otorgará al titular de dominio o a la autoridad judicial que lo solicite un certificado de las constancias de su inscripción y demás anotaciones que existan, el que tendrá una validez de quince días a par­tir de la fecha de su emisión y de cuyo libramiento se dejará nota en sus antecedentes. Este certificado podrá ser requerido al titular del dominio en las transferencias del automotor o en la constitución de gravámenes, por los interesados en dichas operaciones, las que se inscribirán dentro del plazo de validez".

 

Durante el mismo plazo de validez, los embargos y demás anotaciones que se soliciten respecto al automotor tendrán carácter condicional y sólo quedarán firmes y producirán sus efectos legales una vez vencido dicho plazo, siempre que no se hayan modificado el dominio o la situa­ción jurídica del automotor".

 

Se trata de un instrumento público de singular importancia, que per­mite a los interesados conocer con precisión la situación jurídica del automotor, ya que en él deberá constar no solamente la inscripción domi­nial, sino también todos los otros asientos que de alguna manera puedan afectar ese derecho, y les garantiza que su adquisición no estará afectada más que por los derechos que constan en el certificado.

 

 

El Reglamento General de los Registros Públicos, en el título destinado a la publicidad, habla solamente de certificados, para referirse a todos los  documentos que expida el Registro dando fe de los asientos de sus libros.

 

Se trata de instrumentos públicos, que deben ser firmados por el funcionario que los autoriza (art. 199 del Reglamento), y debe dejarse cons­tancia de la fecha de expedición, incluyendo la hora (art 195 del Reglamento).

 

Distingue el Derecho peruano entre los certificados literales, que trans­criben íntegramente los asientos correspondientes (inc. a, art. 188 del Reglamento), e incluyen las respectivas anotaciones marginales, si las hu­biere (art. 190 del Reglamento); y los compendiosos, que sólo se refieren a los gravámenes o cargas registradas, o a determinados datos o aspectos de las inscripciones (inc. b, art. 188 del Reglamento).

 

La publicidad brindada en el certificado puede limitarse a un perío­do de la vida registral del bien (art. 189 del Reglamento), y además puede referirse a los asientos del Libro Diario, o a documentos que obran en los archivos del Registro (arts. 191 y 192 del Reglamento).

 

Si existiesen diferencias entre el certificado y los asientos registrales, prevalecerán estos últimos (art. 201 del Reglamento), y el error generará responsabilidad para el Registrador; en caso de error en el certificado hay dos posibles víctimas: a) el titular registral,.cuyo derecho no se publicitó adecuadamente, b) el tercero que confía en los datos erróneos que se le suministraron; el Derecho peruano se inclina por cargar los efectos dañosos al tercero, y proteger al titular registra!, pero concede una indemnización a cargo del Registrador, y sus empleados, a quienes considera responsables por el error que se ha deslizado en el certificado. Por nuestra parte creemos que en este caso la responsabilidad... debería hacerse extensiva solidaria­mente al Estado.

 

 

En este apartado nos referimos exclusivamente al Derecho argentino que, como hemos dicho, diferencia los certificados de los informes.

Bajo la denominación genérica de informes pueden comprenderse to­das las constancias que expide el Registro para dar conocimiento de los derechos en él inscriptos. Este significado amplio de los informes correspon­de a la primera acepción del verbo informar, que de acuerdo con el Diccionario de la Real Academia es dar noticia de una cosa.

 

En el lenguaje empleado por el Derecho registral argentino es nece­sario distinguir los informes de los certificados.

 

El informe, en sentido técnico, cumple solamente la función de publici­dad, y es el documento que expide el Registro para dar noticia sobre cualquiera de las constancias que en él obran, correspondiendo de esta manera a lo que en el Derecho peruano se denomina certificado.

 

El informe puede referirse a la situación jurídica actual del bien, o a las mutaciones que ha sufrido en el tiempo; puede consistir en un extracto de datos del legajo del automotor, o del folio real inmobiliario, o ser la reproducción íntegra de los documentos que él contiene, según las necesi­dades que motivaron el pedido; pero en todos los casos sólo tiene como finalidad hacer conocer datos inscriptos y, aunque goza de fe pública, no garantiza la inmutabilidad de las situaciones jurídicas que hace conocer, aspecto que lo diferencia netamente de los certificados. En consecuencia, los simples informes no tienen plazo de vigencia.

 

El informe difiere del certificado en el hecho de que carece de los efectos sustantivos de la reserva de prioridad, y bloqueo registral. Hemos anali­zado estas diferencias detenidamente, con relación a los informes y certificados del Registro inmobiliario, que se rigen por principios análogos; por razones de brevedad remitimos a esos trabajos31.

 

 

Quizás haya cierta impropiedad en el lenguaje que empleamos, ya que no se trata realmente de lnformes judiciales, sino de informes expedidos por solicitud de autoridades judiciales.

El punto estaba regulado con cierto detenimiento en el Registro de automotores, por una Disposición de la Dirección Nacional de los Regis­tros, la D.N. 70/69, reemplazada luego por la D.N. 119/93, normas que luego han pasado a integrarse en el Título XI del Digesto de Normas Técni­co Registrales, que se integra con tres secciones, la primera de las cuáles refleja un "convenio" elaborado por el Ministerio de Justicia de la Nación para que facilite la tramitación de los oficios judiciales de las provincias que adhieran a ese convenio.

 

En el artículo 5 de esa Sección Primera se prevé que los oficios dirigi­dos a los registros de automotores se presenten" original y dos copias", que serán firmadas "por el Magistrado que ordene la medida o por la auto­ridad o persona facultada por aquel para firmada", pero cuando" dichas comunicaciones no sean suscriptas por el juez, deberá transcribirse la parte pertinente del auto que las ordena32.

 

Las secciones Segunda y Tercera del Título XI del Digesto contienen una muy pormenorizada relación del trámite que se dará a estos pedidos, pero no consideramos necesario detenernos en el análisis de esas normas reglamentarias.

 

 

La ley de registro inmobiliario no contiene previsiones especiales; en cambio, en materia de registro de automotores el artículo 17 del decreto reglamentario, como hemos anticipado más arriba, dispone que sólo corresponderá brindados cuando el remitente acredite motivos que los hagan indispensables33. Sin duda que los profesionales habilitados que de acuerdo al mismo artículo pueden estudiar los títulos de dominio, están incluidos en­tre los remitentes que acreditan motivos de su interés legítimo.

 

Pero debemos preguntamos: ¿qué debe entenderse por profesionales habilitados? Pensamos que en esta categoría quedan comprendidos los profesionales del notariado, que deben autorizar una escritura o certificar la firma de un instrumento privado en que se transmiten derechos reales sobre un vehículo; y los profesionales del derecho, abogados y procura­dores, que en ejercicio de su profesión necesitan conocer la situación patrimonial de los sujetos que van a defender o demandar. Así lo entendia_ antes la Dirección Nacional de los Registros del Automotor34.

 

Nos parece, además, que esta previsión del artículo 17 debe ser com­pletada con otros dispositivos legales, que no hemos encontrado ni en el decreto reglamentario, ni en las disposiciones de la Dirección Nacional. Así, por ejemplo, el titular del Derecho registra!, aunque no sea un profesio­nal habilitado, tiene interés legítimo en obtener informes sobre la situación registral del bien, no sólo en el caso de venta, sino también para comprobar si no se han deslizado inexactitudes u errores en el legajo registra!.

 

También pueden obtener informes del registro para cumplir con sus fines específicos de combatir la delincuencia, los servicios de seguridad y policía y las autoridades aduaneras, punto que estaba contemplado en el artículo 7 de la D.N. 184/69, que se refiere con amplitud a las reparticiones del Estado:

 

_"Las reparticiones del Estado nacional, provincial o municipal, empre­sas de Estado, entes autárquicos, autónomos o mixtos, y los organismos de seguridad nacionales o provinciales, requerirán informes mediante la presentación de una nota firmada por la autoridad competente"35.

 

Pero, toda esta problemática parece superada en el Digesto de Nor­mas Técnicas Registrales, que en el Capítulo XIV de su título Segundo, contiene una norma que de manera muy amplia autoriza a cualquier parti­cular a solicitar estos informes:

 

"Cualquier persona podrá pedir al Registro informes respecto de la si­tuación jurídica de un automotor o de anotaciones personales que obren en aquél"36.

 

          Creemos que esta amplitud de posibilidad de consulta vulnera la "intimidad" del titular registra!, y que la publicidad debe limitarse a quienes acrediten interés legítimo en consultar los asientos registrales. Así, por ejem­plo, nos parece correcta la norma que autoriza a solicitar informes a las Cámaras de Mandatarios y los Colegios Profesionales autorizados37 como lo era el antiguo dispositivo de la D.N. 184/69, que autorizaba el pedido de informes formulado por las Asociaciones de Fabricantes y Concesionarios de Automotores, al Automóvil Club, a las Cámaras de Gestores y Manda­tarios de trámites del automotor, a las compañías de seguros y a numerosas entidades vinculadas con la industria automotriz y su comercialización)38.

 

En cambio, no corresponde que pidan informes directamente los ter­ceros que solamente están interesados en conocer la situación patrimonial del dueño de un automotor para contratar con éL sea para otorgarle un crédito, sea para adquirirle el vehículo, pues ellos pueden solicitar al pro­pio titular registral que les exhiba los certificados que está autorizado a pedir39 y si se trata de otros terceros, interesados en conocer los asientos registra­les para ejercitar sus derechos creditorios (trabar un embargo, por ejemplo) o reclamar por los daños que la cosa les ha causado, deberán acreditar este interés legítimo ante la justicia, y por esta vía se les abrirán las puertas a la publicidad registral40.

 

 

Este problema interesa tanto en el sistema peruano como en el argentino.

 

En más de una oportunidad hemos expresado nuestras reservas respecto a laconsulta directa de los libros o a su deterioro y puede traer como consecuencia que se sustraigan, destru­van o adulteren asientos.

 

La Ley argentina 17.801, de Registro inmobiliario, se refiere a este punto en el artículo 21, al que ya hemos hecho referencia.

 

La Dirección Nacional de los Registros del automotor, por su parte, aunque admite la consulta de legajos por los profesionales, en cumplimien­to de lo previsto por el artículo 17 del decreto reglamentario, ha dispuesto que:

 

"Las consultas personales de Legajos deberán ser evacuadas por los Registros Seccionales bajo responsabilidad exclusiva del Encargado Ti­tular y observación de las formas que aseguren la total imposibilidad de que se pueda cometer adulteración, pérdida, sustracción, supresión o deterioro de la documentación"41

 

y vuelve sobre el punto disponiendo que" en todos los casos se asen­tará en la Hoja de Registro del respectivo Legajo E, el nombre, domicilio v documento de identidad de la persona consultan te, o el número de matri­cula en el caso de mandatarios matriculados"42.

 

El Reglamento peruano admite la consulta directa, pero prevé que se efectúe "en presencia del respectivo Registrador o del empleado expresa. mente facultado para ello" (art. 186 del Reglamento), agregando que quien efectúa esa consulta:

 

"(...) no podrá doblar las hojas, ni poner anotaciones o señales o realizar actos que puedan alterar su integridad; podrán sí tomar apuntes o notas respecto al contenido de los documentos".

 

 

 

El objeto primordial que persigue el denominado Derecho registrar, es lograr la adecuada publicidad de las relaciones o situaciones jurídicas existentes. La necesidad de mejorar los sistemas de publicidad se hace sen­tir especialmente en el campo de los derechos reales44, donde el Código de VÉLEZ SARSFIELD, siguiendo los cauces trazados por el Derecho romano, mantenía a la tradición como medio de publicidad. El único avance que se había operado en este terreno era la previsión contenida en el cuerpo legal de que las hipotecas debían inscribirse en la oficina- correspondiente. Esta solución se inspiraba en las leyes españolas que, a partir de las Reales Prag­máticas de 1539, 1558 Y 1713, habían creado oficinas destinadas a registrar los gravámenes (censos e hipotecas) que pesaban sobre la propiedad inmo­biliaria.

 

Se comprende fácilmente que los primeros pasos en materia de publi­cidad registral se hayan anotado con relación a los censos e hipotecas, por cuanto tales derechos, en razón de su propia naturaleza, no tenían exterio­rización posesoria, lo que hacía indispensable buscar una forma de publicidad diferente.

 

Pese a que el autor de nuestro Código se pronunció en contra de la (',tensión de la publicidad registra! a otros derechos reales45, las necesida­des del comercio jurídico impulsaron a las provincias a crear registros inmobiliarios46 para dar mayor seguridad a las transacciones y permitir que el adquirente conociese la situación jurídica en que se encontraban los bie­nes que se le transmitían.

 

Finalmente, las reformas introducidas por la Ley N.o 17.711 al artícu­lo 2505 del Código civil, exigiendo la inscripción de los derechos reales sobre inmuebles para su oponibilidad a terceros, y la Ley N.o 17.801 ­dictada como consecuencia de la anterior - creando el Registro Inmobiliario con carácter nacional, han generalizado las exigencias registrales.

 

Concretamente, el nuevo texto del artículo 2505 exige que:

 

"La adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, sola­mente se juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda.

 

Esas adquisiciones o transmisiones no serán oponibles a terceros mien­tras no estén registradas".

 

Esta norma tiende a proteger a las personas que desconocen, porfalta de la debida publicidad, la verdadera situación jurídica de los bienes. Por eso, completando la idea, dispone el artículo 20 de la Ley N.° 17.801 que:

 

"Las partes, sus herederos y los que han intervenido en la formalización del documento, como el funcionario autorizante y los testigos en su caso, no podrán prevalerse de la falta de inscripción, y respecto de ellos el derecho documentado se considerará registrado (...)".

 

En tal hipótesis no puede alegarse la falta de publicidad, porque la finalidad misma de la publicidad es que los interesados tomen conocimien­to de los actos; las personas enumeradas en el mencionado articulo 20 de la Ley N.° 17.801 conocen, o deben conocer (los herederos), la situación del inmueble, razón por la cual no es menester mayor publicidad. Creemos que una correcta interpretación de esta norma nos lleva a la conclusión de que tampoco podrá prevalerse de la falta de publicidad cualquier persona que tenga conocimiento efectivo del acto, pues la enumeración allí contenida no es taxativa.

 

Pero, dejando de lado este problema, debemos insistir en que el Re­gistro encuentra su justificación en la necesidad de dar publicidad a las relaciones o situaciones jurídicas existentes, y brindar de esta manera pro­tección efectiva a todas las personas interesadas. Esta finalidad es uno de los principios rectores de toda ley registral, que no cumpliría sus objetivos si los interesados no lograsen acceso al Registro para tener de esa manera conocimiento de la situación real del inmueble.

 

La Ley N.° 17.801 consagra el principio de publicidad en el primer párrafo del articulo 21, cuando nos dice que:

 

"El Registro es público para el que tenga interés legítimo en averiguar el estado jurídico de los bienes, documentos, limitaciones o interdicciones inscriptas (...)".

 

Resulta, pues, indispensable, que las leyes registrales -en cumplí:" miento de este principio- reglamenten la forma en que los interesados pueden tomar conocimiento de los antecedentes que existen en el Registro, esto se logra por dos vías: a) concediéndoles acceso directo a los archivos y b) expidiendo constancias de los documentos y datos que en ellos se en­cuentran.

 

 

Consiste en permitir a los interesados que efectúen personalmente sus indagaciones sobre los documentos archivados o las fichas registrales. Por lo general, sólo se admite en los sistemas más primitivos, pues produce graves inconvenientes, tanto para quien debe efectuar la búsqueda' en-el propio recinto del Registro, indagando en sus archivos, Para extractar los datos que considere necesarios, o copiar íntegramente algunos documen­tos, cuanto para el propio Registro, que al poner las constancias originales al alcance de terceros, corre el riesgo de que -aun sin que medie mala pe­se deterioren documentos de importancia.

 

Por esta razón, nuestra Ley N° 17.801 restringe al mínimo las posibi­lidades de acceso directo, previendo en la segunda parte del artículo 21 que:

 

"(...) Las disposiciones locales determinarán la forma en que la docu­mentación podrá ser consultada sin riesgo de adulteración, pérdida o deterioro" .

 

Las restantes disposiciones del capítulo V tratan de las diferentes constancias que expedirá el Registro para cumplir sus fines de publicidad, lo que nos permite afirmar que la posibilidad de consulta directa tiene ca­rácter excepcional y debe quedar reservada para casos como el de investigaciones de tipo histórico o estadístico por ejemplo.

 

3. CONSTANClAS EXPEDIDAS POR EL REGISTRO. LA FE PÚBLICA REGISTRAL

 

Los inconvenientes del acceso directo al Registro se suplen expidien­do a los interesados constancias de las inscripciones o documentos que en él existen. Tales constancias pueden ser de dos tipos: simples informes o certificados.

 

En este sistema el interesado solicita al Registro los datos que le son necesarios; la oficina realiza la búsqueda de antecedentes a , los casos - copia integrado un extracto de los asientos.

 

De esta forma se asegura la publicidad, objetivo primordial del Re­gistro, sin las desventajas de la consulta directa. Incluso, esas constancias protegen más ampliamente los intereses de las partes, porque son instru­mentos públicos (arlo 979, inc. 2, Código civil), que hacen plena fe de su contenido, sirviendo de prueba de que los datos que suministran corres­ponden fielmente a la situación registral del inmueble, con 10 que se integra la llamada fe pública registra!.

 

Adviértase que en nuestro sistema la fe pública registral se limita a asegurar solamente aspectos formales; y no alcanza a los aspectos sustanciales, es decir, a la titularidad del derecho. Esto surge de lo establecido en el artículo 4 de la ley, al disponer que:

 

"La inscripción no convalida el título nulo ni subsana los defectos de que adoleciere según las leyes".

 

          Si por cualquier causa un título defectuoso o nulo ha sido admitido

en el Registro, su inscripción no borrará los vicios y tanto el asiento regis­tra!, como las constancias que en su virtud se otorguen, solamente servirán de prueba de que esos títulos existen y están inscriptos.

 

Sin embargo, las declaraciones del Registro respecto a la situación registral del inmueble -es decir el aspecto formal- tienen gran valor por­que son instrumentos públicos que hacen plena fe, y sólo podrán ser destruidas por una querella de falsedad (art. 993, Código civil).

 

Además, los derechos que no están inscriptos - y esto surge del certificado - no serán oponibles a terceros (art. 2 de la ley).

 

 

  ,Bajo la denominación genérica de informes pueden comprenderse to­das las constancias que expide el Registro para dar conocimiento de los derechos en él inscriptos. Este significado amplio de los informes correspon­de a la primera acepción del verbo informar, que de acuerdo con el Diccionario de la Real Academia es dar noticia de una cosa.

 

Se explica, pues, que en algunas leyes se utilice el término de manera genérica, englobando tanto a los simples informes, cuanto a las certificaciones que expide el Registro. Pero, en el lenguaje técnico empleado por la Ley N.o 17.801, es necesario distinguir claramente los informes de los certificados.

 

El informe, en sentido técnico, cumple solamente la función de publici­dad, y es el documento que expide el Registro para dar noticia sobre cualquiera de las constancias que en él obran. El informe puede referirse a la situación jurídica actual de determinados bienes, o a las mutaciones que ha sufrido en el tiempo; puede consistir en un extracto de datos, o en la copia íntegra de documentos, según las necesidades del caso, pero, en to­das las hipótesis, insistimos, sólo tiene como finalidad hacer conocer datos inscriptos y, aunque goza de fe pública, no garantiza la inmutabilidad de las situaciones jurídicas que hace conocer. En consecuencia, como lo vere­mos luego, los simples informes no tienen plazo de vigencia.

 

A estos informes se refiere el artículo 27 de la ley registral cuando dice que, además de los certíficados:

 

"(. ..) el Registro expedirá copia autenticada de la documentación regis­tral y los informes que se soliciten de conformidad con la reglamentación local".

                                                                                                                     

El certificado, en cambio, es una constancia expedida por el Registro, que no solamente hace conocer la situación en que se encuentran actualmen­te los bienes, sino que garantiza su inmutabilidad durante un plazo que establece la propia ley registral47, es decir, se proyecta hacia el futuro, para dar seguridad a los interesados de que el negocio jurídico que piensan cele­brar con respecto a esos bienes, no se va a ver afectado por un cambio de la situación registral como sería la aparición de gravámenes, inhibiciones o embargos posteriores.

 

La exigencia de la certificación, como medida de garantía para toda operación inmobiliaria, se encuentra establecida en el artículo 23 de la ley, que dispone:

 

"Ningún escribano o funcionario público podrá autorizar documentos de transmisión, constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el título inscripto en el Registro, así como certificación expedida a tal efecto por dicha oficina en la que con­signe el estado jurídico de los bienes y de las personas según las constancias registradas. Los documentos que se otorguen deberán con­signar el número, fecha y constancias que resulten de la certificación".

 

No es ésta la oportunidad de analizar críticamente el artículo precedentemente transcripto, ya que sólo procuramos aquí poner de relie­ve la necesidad de los certificados para la realización de estos actos, y la doble función que cumplen dichos certificados: garantía y publicidad. Pero no queremos dejar pasar la oportunidad sin señalar lo que consideramos un defecto de la organización registral en el Derecho argentino;. esta norma hace referencia a las constancias que obren en. el Registro inmobiliario sobre el estado de las personas, 10 que se vincula en especial con: las inhibiciones: Nosotros creemos que una buena organización registral debería concentrar todo lo relativo al estado y capacidad en el Registro del Estado Civil y Capaci­dad de las Personas, donde tendrían que asentarse, como anotaciones ­marginales de la partida de nacimiento, todas las constancias que sirvan para exteriorizar un cambio en su capacidad, a saber: inhabilitaciones o interdicciones; emancipaciones y su posible revocación; matrimonios y divorcios; e, incluso, la muerte del cónyuge, porque el viudo queda liberado de la exigencia del consentimiento conyugal. De esta forma podría brindar­se también un informe completo de la capacidad de la persona, pero no estaría él cargo del Registro de la Propiedad Inmueble, sino del Registro Civil.

 

Dejando de lado esta digresión, insistimos en que los informes cum­plen una mera función de publicidad; el certificado, en cambio, además de hacer conocer la situación registral actualmente existente, garantiza su in­mutabilidad durante los plazos de vigencia que estudiaremos a continuación.

 

 

 

Entre el momento en que el Registro expide el certificado y el otorgamiento de la escritura pública, trascurrirá forzosamente un lapso, ya que es imposible que el escribano estudió los informes, redacte el docu­mento y reúna a las partes en ese mismo instante. Contemplando esa realidad, la ley otorga a los certificados un plazo de vigencia, que. es más prolongado en los casos en que el escribano tiene su oficina en lugares más apartados del Registro que expide el certificado.

 

La Ley N.° 17.801 contempla tres hipótesis distintas, según que el escribano resida: a) en la misma ciudad en que se encuentra el Registro; b)      fuera de la ciudad, pero en la misma provincia; y e) en otra provincia.

Dispone al respecto el artículo 24:

 

"El plazo de validez de los certificados que comenzará a contarse desde la cero hora del día de su expedición, será de quince, veinticinco o treinta días según se trate, respectivamente, de documentos autorizados por escribanos o funcionarios públicos con domicilio legal en la ciudad del Registro, en el interior de la provincia o territorio, o fuera de la de la provincia, territorio o Capital Federal (...)”.

 

Se admite también la posibilidad de que las reglamentaciones pro­vinciales concedan plazos de vigencia más extensos a los certificados, en atención a las particulares dificultades de comunicación que puedan existir con ciertas zonas, o cualquier otra circunstancia que lo haga necesario.

 

Esta hipótesis está contemplada en b Última parte del ya mencionado artículo 24:

 

"(...) Asimismo, cuando las circunstancias locales lo aconsejen, podrá establecer plazos más amplios de validez para las certificaciones que soliciten los escribanos o funcionarios públicos del interior de la provin­cia o territorio".

 

Literalmente interpretada, la norma sólo concede a las leyes provin­ciales la facultad de prolongar los plazos de vigencia de los certificados librados para escribanos que están dentro de la misma provincia, pero no para las certificaciones pedidas por escribanos o funcionarios de otras pro­vincias. No conocemos que en la práctica se haya hecho uso de esta facultad por ninguna ley reglamentaria provincial y el desarrollo técnico de las co­municaciones hace que parezca innecesaria la concesión de plazos de validez más prolongados.

 

Destaquemos también otra de las diferencias entre los certificados y los informes, que surge del segundo párrafo del artículo 24. Los simples informes, medio de conocimiento de la situación registra!, deben darse a cualquier persona que tenga interés legítimo en conocerla y las reglamenta­ciones locales deben asegurar un acceso amplio al Registro, pues de lo contrario sus normas adjetivas violarían la disposición de fondo, que con­sagra el principio de la publicidad en el artículo 21, cuando expresa:

 

"El Registro es público para el que tenga interés legítimo en averiguar el estado jurídico de los bienes, documentos, limitaciones o interdicciones inscriptos".

y en sentido concordante encontramos disposiciones como la del ar­tículo 44 de la Ley N.o 17.417 (que organiza el Registro de la Capital Federal),         en la que se establece:

 

"Se considera que tiene interés legítimo en averiguar el estado de los bienes, títulos, limitaciones o interdicciones inscriptos:

a)    El titular registral o quien justifique representarlo;

b)    Quienes ejerzan las profesiones de abogado, escribano, procurador, ingeniero y agrimensor;

c)    Los gestores de asuntos administrativos y judiciales reconocidos como tales ante el organismo, y personas debidamente autorizadas por los profesionales mencionados en el inc. anterior;  .

d)    Los representantes de las instituciones crediticias oficiales y dé los poderes públicos y sus organismos.

En cada caso, el consultante deberá exhibir la documentación que acre­dite el carácter que invoca y justifique el interés relacionado con la consulta" .

 

Lógicamente, la Ley naciona117.801 no podía incluir una norma seme­jante, pues se trata de disposiciones adjetivas que, en virtud de lo dispuesto por nuestra Constitución, corresponden a las provincias, pero éstas - al reglamentar la ley de Registro- deberán adoptar soluciones semejantes. en lo que se refiere a las personas legitimadas para solicitar informes.

 

En cambio, en materia de certificados, se encuentran restricciones importantes, pues como ellos sirven de base para actos que deben ser auto­rizados por escribanos o funcionarios públicos, sólo éstos se encuentran facultados para solicitarlos.

 

En tal sentido, dispone el segundo párrafo del artículo 24:

 

"Queda reservada a la reglamentación local, determinar la forma en que Se: nade solicitar y producir esta certificación y qué funcionarios podrán requeridas (...)"

         

En esta hipótesis ya no es toda persona "que tiene interés legítimo", sino solamente los "funcionarios" (incluidos los escribanos), que sean auto­rizados por las leyes reglamentarias provinciales.

 

 

El problema de la vigencia de los certificados no se reduce al hecho de que el escribano está obligado a extender la escritura durante ese térmi­no, sino que se proyecta también en otros campos.

 

¿Qué ocurriría si durante el término de vigencia de un certificado se admitieran actos que variasen la situación registral de los bienes? El tercero que contrató, confiado en la certificación expedida días antes, se vería sor­prendido en su buena fe, y sus legítimos intereses quedarían desprotegidos. Por ejemplo: un certificado expedido ello de junio expresaba que Enrique era propietario del inmueble, y que no existía ningún gravamen; Ricardo, confiado en esta constancia, adquiere el bien y paga totalmente el precio el día 15 del mismo mes, pero el14 se ha presentado otra escritura, enajenan­do el mismo bien a Carlos, o constituyendo un usufructo, o gravándolo con una hipoteca. ¿En qué situación quedaría el adquirente? Y adviértase que el cambio de situación registral podría resultar de circunstancias extrañas al enajenante - Enrique - y sin que mediase de su parte mala fe, si un tercero trabase un embargo sobre el bien, o solicitase una anotación de litis (...).

 

Por ello las leyes de registros adscriben a estas certificaciones la ga­rantía de la inmutabilidad de la situación registral durante el plazo de vigencia que la ley les acuerda, efecto al que nosotros denominamos bloqueo registral

 

Optamos por esta denominación, y no la de cierre registral, porque no se impide de manera absoluta el acceso de otros actos al Registro, sino que se otorga prioridad al que se realiza en virtud de un certificado, que pro­ducirá todos sus efectos como si no hubiese entrado ningún acto capaz de alterar la situación registral, Pero, si el escribano no realiza el acto para el cual había pedido el certificado o lo realiza después de vencida su vigencia, se levanta el bloqueo y adquieren plena validez los otros actos (embargos, graváme­nes, transmisiones, etc.), desde la fecha en que hubiesen sido presentados.

 

Aclaremos el punto con un ejemplo: el Registro de Córdoba expide un certificado el 2 de agosto a un escribano del interior de la provincia; el 4 se presenta un embargo y el 25 otro escribano pide un nuevo certificado, Si el primer escribano, que hemos mencionado, otorga la escritura de venta del inmueble antes del día 27 de agosto (es decir dentro de los veinticinco días que le otorga el art. 2-1), se considerará que el embargo no ha tenido entrada, porque el Registro estaba bloqueado, y el bien se transmite total­mente libre, En cambio, si no se efectúa esa escritura dentro del plazo de vigencia de! certificado, se levanta el bloqueo; se anota definitivamente el embargo, entrado el día 4, y en el certificado que se expida al segundo escribano constará la existencia del embargo.

 

La ley prevé la mecánica para la inscripción de estos actos en el artí­culo 25, que dispone:

 

"Expedida una certificación de las comprendidas en los artículos ante­riores, el Registro tomará nota en el folio correspondiente, y no dará otra sobre el mismo inmueble dentro del plazo de su vigencia (...)".

 

          Antes de continuar con la lectura del artículo, deseamos advertir que

el bloqueo registral se extiende no sólo al período de vigencia del certifica­do, sino también durante los cuarenta y cinco días siguientes, pues si la escritura se hubiese otorgado, el escribano gozaría de ese plazo para inscri­birla (art. 5), Es decir que es menester sumar cuarenta y cinco días a los plazos de vigencia, y de esa forma se obtendrán como períodos máximos de cierre, a contar de la expedición del certificado, sesenta, setenta o seten­ta y cinco días, según que el escribano se domicilie en la ciudad en que se encuentra el Registro, en la misma provincia, o fuera de la provincia.

 

Prosigue el artículo 25:

 

"(...) más el del plazo a que se refiere el art: 5, sin la advertencia acerca de las certificaciones anteriores que en dicho período hubiere des­pachado.

 

Esta certificación producirá los efectos de anotación preventiva a favor de quien requiera, en el plazo legal, la inscripción del documento para cuyo otorgamiento se hubiere solicitado".

 

Advertimos que el bloqueo puede prolongarse aun después de pre­sentado el documento, pues si el Registro encuentra vicios subsanables, sólo procederá a inscribirlo provisionalmente, y concederá al interesado Un plazo de ciento ochenta días - prorrogables - para subsanar los defectos (art. 9, inc. b), En esta hipótesis se mantendrá el bloqueo registral durante las prórrogas acordadas por el Registro.

 

Insistimos, también, en que el bloqueo no produce el cierre absoluto, ya que se tomará nota provisoriamente de los actos o documentos que se pre­senten y que podrían reflejar una variación del estado registral de los bienes, para el caso de que no se efectuase en tiempo apto el acto para el cual se solicitó el certificado, Incluso pueden expedirse nuevos certificados corres­pondientes al mismo inmueble, pero en ellos deberá hacerse constar la existencia del bloqueo, lo que en la práctica se logra mediante la advertencia especial acerca de las certificaciones anteriores que se hubiesen despachado du­rante el período de bloqueo y, aunque la ley no lo diga expresamente, esas nuevas certificaciones deberán hacer constar también los documentos que se han inscripto provisoriamente y que se encuentran bloqueados, pues si el bloqueo se levantara adquirirían plena validez a partir de su fecha de presentación.

 

Queremos destacar ahora la diferencia que hay entre plazo de vigencia del certificado y bloqueo registral porque no son conceptos sinónimos, El blo­queo registral es un efecto de la vigencia del certificado, pero también puede tener su origen en otras causas -que ya hemos mencionado- como son el plazo que la ley concede para la inscripción de la escritura, o el plazo que el Registro otorga, después de la inscripción provisional, para subsanar de­fectos del documento,

 

Vemos así que el bloqueo registral puede extenderse mucho más allá del plazo de vigencia del certificado.

 

Hemos dicho ya que un escribano de la misma ciudad del Registro podría - hipotéticamente - inscribir una escritura hasta setenta días des­pués de expedido el certificado, si la labró el último día en que éste tenía validez y se tomó el máximo de cuarenta y cinco días previstos en el articu­lo 5, para inscribirla; pero si el escribano labra la escritura a los dieciséis días de expedido el certificado - es decir luego de haber caducado su yigencia el bloqueo registral ya se ha levantado y deberá darse prioridades cualquier cambio que se haya producido en ese plazo, aunque pretenda inscribirse la escritura ese mismo día dieciséis.

 

Veamos otro ejemplo: se extiende la escritura a los cinco días de ex­pedido el certificado - es decir dentro de su plazo de vigencia - y el Registro continúa bloqueado cuarenta y cinco días a partir de la fecha de instrumen­tación del acto (art. 5), o sea por un total de cincuenta días. Si se presenta la escritura el día cincuenta y uno - es decir cuarenta y seis después de su instrumentación - estará fuera de término y se habrá producido el levanta­miento del bloqueo y la entrada al Registro de los actos vinculados con ese bien que se hayan presentado durante el período intermedio.

 

En conclusión:

 

a)    No debe confundirse plazo de vigencia de los certificados con ­bloqueo registra!.

 

b)    El bloqueo registral es una consecuencia que la ley adscribe tanto a los plazos de vigencia de los certificados, como al plazo de ins­cripción de la escritura, y al período que se otorga para subsanar vicios del documento, cuando sólo fuere anotado provisional­mente.

 

 

 

Los certificados producen los efectos de una anotación preventiva (art. 25) y, en consecuencia, al igual que éstas, caducan de pleno derecho por el transcurso del tiempo que las leyes fijan para su vigencia (art. 37). En este caso -caducidad de los certificados- los plazos de validez están pre­vistos en el art. 24, que ya hemos estudiado. Vencidos estos plazos los certificados pierden de manera automática todo valor.

 

En consecuencia, el escribano, para cumplir con la exigencia impuesta por el art. 23 de la ley, deberá labrar la escritura antes de que opere la caducidad del certificado, y si no hubiese podido realizarla, tendrá que solicitar un nuevo certificado.

 

Insistimos en que la vigencia de los certificados caduca de pleno de­recho, y su caducidad produce el levantamiento del bloqueo registral, lo que hace indispensable, para seguridad de los interesados, que se requiera un nuevo certificado antes de otorgar el acto.

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