1. En el presente artículo se regulan dos principios registrales, el denomi­nado de “Titulación Auténtica” contenido en el artículo 2010° del Código Civil y el de Rogación o Instancia, que es interpretado como una de las consecuen­cias del artículo 2011° del Código Civil. En el ARGRP, si bien su TP no contenía una formulación expresa respecto a ellos, sus artículos 122° a 124° eran con­secuencias de la aplicación del Principio de Titulación Auténtica, mientras que su artículo 131° contenía una regulación (imperfecta) del Principio de Rogación. El texto originalmente propuesto en el Anteproyecto fue objeto de sustanciales modificaciones por la Comisión Revisora, que explicaremos a continuación.

 

2. Respecto al Principio de Titulación Auténtica, el mismo se encuentra previsto en el artículo 2010° del Código Civil, cuyo texto vigente (de acuerdo con la Segunda Disposición Final de la ley N° 26741), es el siguiente: “La inscripción se hace en virtud de título que conste en instrumento público, salvo disposición contraria”. De acuerdo con la Exposición de Motivos Oficial del Código Civil: “Dichos instrumentos son de tres tipos, dependiendo de la natu­raleza de la función de quien los expida:

·         Instrumento público notarial, como los partes notariales.

·         Instrumento público judicial, como las partes judiciales y las copias certifi­cadas de actuados judiciales.

·         Instrumento público administrativo, como las resoluciones administrativas con carácter de cosa juzgada, las copias certificadas de las partidas de los registros del estado civil.

Cualquiera de estos instrumentos son los requeridos para la inscripción correspondiente, salvo disposición contraria, la misma que no tiene necesaria­mente que ser una ley, exigencia que sí contenía el Código derogado”

En nuestros comentarios al artículo 9 del NRGRP precisaremos con ma­yor detalle las diferentes características de cada clase de instrumentos públi­cos antes mencionados, siendo suficiente establecer que es a la instrumenta­ción pública a la que denomina la nueva reglamentación como “titulación au­téntica”; y que las excepciones a dicho principio no requerirán ser autorizadas por ley (como sí lo exigía el artículo 1041° del C.C. de 1936) sino también mediante disposiciones de inferior categoría (como, por ejemplo. normas re­glamentarias aprobadas por decreto supremo). A modo ilustrativo, en el comentario del artículo 10° del NRGRP, enunciaremos algunas normas que per­miten la extensión de inscripciones en virtud de instrumentos privados, siendo pertinente indicar, que conforme a dicho artículo 10°, se establece una presun­ción en el sentido que, cuando una disposición expresa permita extender las inscripciones en mérito de instrumentos privados, éstos deberán presentarse con firmas legalizadas notarialmente, salvo que exista disposición que esta­blezca una formalidad diferente.

 

3. Entonces, este Principio de Titulación Auténtica no es diferente al que normalmente se ha denominado de Instrumentación Pública, como una clase de principio que constituye requisito de la extensión de los asientos de inscrip­ción. El término “Titulación Auténtica” es frecuentemente utilizado por los co­mentaristas de la legislación hipotecaria española, habida cuenta que constitu­ye la expresión empleada por el artículo 3° de la LH. Sin embargo, el docu­mento público o el documento auténtico tiene el mismo significado registral, pues como acertadamente precisa Roca Sastre: “la única diferencia es que el primero alude más al origen o formalización pública y el segundo se refiere más al resultado de hacer fe o autenticidad; pero, en el fondo, son conceptos análogos. La Jurisprudencia del Tribunal Supremo y de la Dirección General de los Registros así lo entiende. No obstante, en el Código Civil e incluso en la Ley de Enjuiciamiento Civil se emplea prevalentemente el concepto de docu­mento público, el cual goza de más modernidad”. Personalmente, hubiéramos preferido que la sumilla del presente artículo fuese la de “Principio de Instru­mentación Pública”, la que hubiera guardado concordancia con el contenido del mismo (que alude a instrumento público y no a título auténtico). Sin embar­go, ello no tiene mayor importancia, puesto que los términos pueden utilizarse como sinónimos.

A este principio se refiere Manzano Solano, expresando que: “No basta, sin embargo, cualquier título o documento, sino que, además, ha de ser docu­mento público y auténtico. Esta sería la segunda nota básica del procedimien­to registral en nuestro sistema: principio de documentación pública frente al principio de documentación privada. Es insuficiente, pues, que los documen­tos que contengan derechos inscribibles estén solamente suscritos por los interesados; precisa que en su creación haya intervenido una persona dotada por el Estado de facultades legales para conferirles carácter de públicos y auténticos”.

Cabe indicar, que la mayor parte de autores españoles no consideran a la Titulación Auténtica o Pública como un Principio Registral autónomo, Así, por ejemplo, García García se refiere a él como una modalidad del Principio de Legalidad, expresando que: “Con la titulación auténtica, el sistema hipotecario consigue que los documentos tengan una primera garantía de legalidad, por haber sido autorizados o expedidos por un funcionario público”. De manera similar, Manzano Solano lo desarrolla dentro del Principio de Especialidad.

 

4. Cabe efectuar una precisión adicional, en el artículo III del Anteproyecto del NRGRP, se consignó que los asientos registrales se practicaban en virtud de título que, por lo menos, conste en “documentos fehacientes”. Dicha redac­ción fue sustituida por la Comisión Revisora por la de “instrumento público”, en el claro entendimiento que no constituye expresión equivalente y que más bien se estaba desnaturalizando el principio contenido en el artículo 2010° del Códi­go Civil. Como se señala en la Fundamentación Jurídica del Anteproyecto de Reforma del Libro IX de los Registros Públicos del Código Civil: “En terminolo­gía registral, puede distinguirse el título material del título formal. El primero de ellos se refiere al acto o contrato generador de la situación jurídica objeto de inscripción, El segundo, está constituido por el o los documentos dando dicho contrato consta, Ambos conforman el título inscribible que llega al Registro. Tratándose de una compraventa, por ejemplo, el contrato de compraventa es el título material y la escritura pública donde consta dicho contrato es el título formal. (...) Por ello, además de controlar la validez y la eficacia del título que llega al Registro, en cuanto a las formas se refiere habrá que controlar tam­bién la suficiencia de dicha forma para acceder a determinado registro, Así, una compraventa (título material) que conste en documento con firmas lega­lizadas notarial mente (título formal), será suficiente para acceder al Registro de Propiedad Vehicular, mas no así al Registro de Propiedad Inmueble, don­de se requerirá que dicha compraventa conste en escritura pública, Es decir, en algunos casos se requiere la forma pública o titulación auténtica, y en otros basta con el documento de fecha cierta o titulación fehaciente”.

Vale decir, que aunque resulte impreciso, el concepto de “documento feha­ciente” es identificado con el de instrumento privado con firmas legalizadas, que, por disposición expresa del artículo 236° del C.P.C., si bien es documento de fecha cierta, no es un instrumento público, Por ello, establecer como regla general para la inscripción al “documento fehaciente”, hubiera implicado una reforma (en la vía reglamentaria) del Principio contenido en el artículo 2010° del Código Civil. Apreciamos, que dicha cuestión es materia del artículo 2010°-A del Anteproyecto de Reforma del Libro IX del Código Civil, formulado por una Subcomisión presidida por el doctor Carlos Cárdenas Quirós, el cual resulta cuestionable, en la medida que no establece ningún principio general, sino que se limita a enunciar dos clases de instrumentos inscribibles (instrumento públi­co e instrumento privado con firmas legalizadas), dejando la regulación de los demás a los “reglamentos especiales”. Ello, en todo caso, deberá ser objeto de debate en la Reforma del Código Civil de 1984, pero no podía establecerse en una norma reglamentaria.

 

5. No está de más, para concluir el análisis del Principio de Titulación Auténtica, expresar que el fundamento del mismo se deriva del necesario re­conocimiento que la seguridad jurídica no puede conseguirse, únicamente, mediante un perfeccionamiento del Sistema Registral, sino que requiere, como exigencia básica para la producción de sus efectos, de la existencia de docu­mentación auténtica. De nada serviría una amplia y perfecta calificación regis­tral de documentos fraudulentos o que no corresponde a actos realmente cele­brados, siendo aún más grave que, dado el Sistema adoptado, la confianza existente en la institución registral evita la generación de mecanismos comple­mentarios como, p. ej., seguros de título. Si a esto le sumamos, que el Poder Judicial, aún en el marco de la reforma que se viene implementado, resulta lento e ineficiente para resolver en forma oportuna (es decir, sin convertirse en un costo de transacción desmesurado) los conflictos que pueden generarse por una inadecuada publicidad registral o una indebida inscripción, tomaremos conciencia que deben evitarse, en la medida de lo posible, deficiencias que puedan enervar la certidumbre que busca proporcionar el Registro. Por estas consideraciones, es que Gómez Gálligo, resume esa relación en la siguien­te fórmula aritmética, indicando que cualquier disminución en uno de los dos factores, significaría la merma de la seguridad jurídica:

 

Seguridad

Jurídica                                 Titulación                              Calificación

Mercantil                   =          Pública                      +          Registral

Inmobiliaria

 

Por el contrario, si lo que se quiere lograr es una nítida definición de los derechos de propiedad que facilite y otorgue seguridad al intercambio de bie­nes, resulta menester que se difunda en el ámbito de todos los sectores, una cultura basada en la utilización de las ventajas que proporciona la instrumenta­ción auténtica y la publicidad registral. En este orden de ideas, es prioritario que se adopten severas medidas, tanto de carácter represivo policial como punitivo, contra la falsificación de instrumentos públicos (p. ej. Escrituras Públi­cas y Documentos de Identidad). La existencia de verdaderas organizaciones criminales dedicadas a la falsificación de toda clase de documentos es alar­mante, en cuanto que, a través de los efectos legitimadores de una eventual inscripción practicada sobre la base de documentación fraudulenta u obtenida mediante la suplantación de identidad de los contratantes, puede privarse irre­mediablemente de su derecho a un titular con derecho inscrito, más aún si se producen nuevas transferencias amparadas en la fe pública registral.

Las desventajas del instrumento privado para el Sistema Registral, son resumidas de la siguiente manera por Chico Ortiz. “El documento contiene, o lleva consigo tres graves inconvenientes, como afirmaba COSTA y se ha reconocido siempre. Uno de ellos es la facilidad de falsificar las firmas, y de negar, después las verdaderas, o sea, la duda sobre la legitimidad del docu­mento. Otro, es la facilidad de ante-datar su fecha en perjuicio de tercero. Y constituye el último, la falta de copia o de matriz, y la posibilidad, por consiguiente, de que el documento se extravíe, o se destruya, con o sin intención”.

Por ello, recientemente, el Decreto Supremo N° 036-2001-JUS, publicado el 25 de octubre del 2001, ha sustituido, como instrumento de la inscripción de transferencias de propiedad vehicular, el contrato privado con firmas legaliza­das, por Actas Notariales de Transferencia de Bienes Muebles Registrables, que sí constituyen instrumentos públicos protocolares. Dicha norma entrará en vigencia a los 60 días de su publicación y fundamenta su expedición en la necesidad de evitar la frecuente falsificación de instrumentos privados que daban lugar a inscripciones en el Registro de Propiedad Vehicular.

 

6. En relación con el Principio de Rogación, como se ha indicado, forma parte del texto del artículo 2011° del Código Civil que también regulaba el Principio de Legalidad. Así, se interpreta que el mismo se encuentra contenido en la formulación “los documentos en cuya virtud se SOLICITA LA INSCRIP­CIÓN”. Tiene por finalidad precisar que las inscripciones no se realizan de oficio, sino que deben ser solicitadas al Registrador. De esta manera, aunque éste tenga conocimiento personal de la existencia de un título que modifique la situación registral publicitada, no podrá calificar un título ni extender asiento alguno sino media pedido de parte interesada, quien, además deberá aportar el instrumento o título que de lugar a la inscripción respectiva. Cabe mencionar que Arias-Schreiber y Cárdenas Quirós, no consideran, que el Principio de Rogación se encuentre reconocido en el artículo 2011° del Código Civil, al expresar que: “Algunos autores han creído ver que en este artículo se encuen­tra recogido el llamado principio de rogación o instancia, en virtud del cual, por regla general, las inscripciones se realizan a instancia o a pedido de parte. Sin embargo, a nuestro entender esto no es propiamente así, toda vez que el artí­culo se refiere únicamente a los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, pero no dice que la misma se realice a pedido de instancia o de par­te”. Concordamos parcialmente con ello, en la medida que la formulación del Código Sustantivo no se orienta, directamente, a regular la necesidad de la solicitud para que proceda la calificación registral y eventual inscripción. No obstante, tampoco puede dejar de reconocerse que el legislador, al aludir a una “solicitud” de inscripción, aunque no regule la legitimación activa para efec­tuarla, enuncia el primer elemento del Principio de Rogación, Ello fluye de la Exposición de Motivos del Código Civil cuando se precisa que: “en esta dispo­sición se alude aunque tangencialmente al principio de rogación por medio de la frase: '... se solicita la inscripción...', en virtud del cual se señala que la inscripción se hace a solicitud del interesado”.

De modo tal que, dada la carencia de disposiciones específicas en el Códi­go Civil, la legitimación activa para solicitar una inscripción se encontraba re­gulada por el artículo 131° del ARGRP, cuyo texto precisaba que: “ toda ins­cripción se efectúa a instancia de quien adquiere el derecho, del que lo trans­mite o de quien tenga interés en asegurarlo”. Esta disposición, básicamente tomada del artículo 6° de la Ley Hipotecaria española, resultaba, sin embargo, inadecuada para la regulación de todos los Registros Jurídicos, puesto que, sobre todo en aquellos no referidos a bienes sino a personas, lo que se publicita e inscribe no son derechos sino actos referidos a situaciones jurídicas de trascendencia registral. Así, por ejemplo, la modificación del Estatuto Social de una persona jurídica o las resoluciones en que se declare la incapacidad de una persona natural, no implican ni transmisión o adquisición de un derecho, por lo que la aplicación general del artículo 131° del ARGRP, resultaba poco precisa.

 

7. Por ello, la formulación del Principio de Rogación contenida en el artícu­lo sub exámine, desarrolla con mayor amplitud lo establecido por el Código Civil, estableciendo (con mayor precisión y alcance que el ARGRP) las perso­nas que se encuentran legitimadas para solicitar una inscripción, siendo estas:

 

a.    Los otorgantes del acto o derecho, lo que implica una formulación que comprende tanto a las partes de un contrato, a quien realiza un acto unila­teral, a las autoridades judiciales o administrativas, etc. Es decir, en senti­do general, todos aquellos que, de acuerdo con las previsiones estableci­das para cada acto o derecho inscribible, intervienen en la formalización del acto o derecho con trascendencia registral.

b.    Los terceros interesados, que son aquellos que, sin haber participado di­rectamente en la generación del acto o derecho sujeto a inscripción, pue­den verse afectados o beneficiados con su incorporación a la publicidad registral. Cabe indicar, que no se exige que el interés sea acreditado, es decir, que se pruebe la existencia de un interés material o moral que moti­ve la solicitud de inscripción. Esto obedece al hecho que la rogación es sólo la forma en que el título accede al Registro, siendo que, una vez sujeto a la calificación registral, salvo supuestos excepcionales, lo que se evalúa es al título mismo y no a la legitimación de quién formuló la rogación.

 

De esta manera, no siendo necesario acreditar el interés para formular la inscripción, la consecuencia de la nueva regulación reglamentaria es que, con carácter general, cualquier persona con .capacidad para solicitarla, podrá dar inicio al procedimiento registral, sin que el Registro deba efectuar indagacio­nes respecto al interés en virtud del cual actúa. Sobre este tema volveremos a referimos en el artículo 12° del NRGRP, en el cual se precisa, también, el interés propio en virtud del cual actúa el Notario respecto a la inscripción de los instrumentos que ante él se otorguen.

 

8. No obstante la amplitud de la regla general de legitimación activa para formular la rogación, el segundo párrafo establece una presunción respecto al presentante del título, que es la persona que suscribe la solicitud de ins­cripción. Dicha presunción le atribuye una representación de los sujetos legi­timados para solicitar la inscripción, habiendo sido tomada del artículo 6° literal b) de la Ley Hipotecaria española y el artículo 39° del Reglamento Hipotecario español.

Debe tenerse especial cuidado en la aplicación de esta previsión, en cuan­to ella no implica que todo tercero que no acredite interés en la inscripción sea sólo un representante de los sujetos legitimados para efectuarla. La presun­ción que venimos comentando se refiere al caso en que el presentante indique de manera expresa (en la solicitud de inscripción) que actúa en representación de otra persona, quien es la verdadera interesada en la inscripción del acto o derecho. Para este supuesto, se exime (mediante la aplicación de esta pre­sunción) de probar la existencia y suficiencia de la representación que alega tener. No será siquiera necesaria la presentación de la carta poder con firma del administrado, exigida por el artículo 115°.1 de la LPAG, para la generalidad de los procedimientos administrativos.

Consecuentemente, sólo deberá utilizarse esta presunción cuando el pre­sentante deje constancia que la presentación se efectúa en nombre de terce­ro, sea persona natural o jurídica, de la manera establecida en el tercer párrafo del artículo 12° y el inciso b) del artículo 23° del NRGRP. Caso contrario, cuan­do no se trate de un otorgante del acto o derecho, deberá considerarse que el presentante es tercero interesado, que no actúa en representación de persona alguna, sino por interés propio.

De ello se derivan las disposiciones establecidas en los artículos 13° (De­sistimiento), y 143° (Personas Legitimadas para interponer recurso de apela­ción) del NRGRP, que restringen el derecho de formular desistimiento o recur­so de apelación, al presentante del título o su representado. De esta manera, en principio, bien sea el presentante un otorgante o tercero interesado, sólo ÉL podrá desistirse o impugnar la decisión del Registrador. Sólo si este presen­tante ha consignado (en la Solicitud de inscripción) que actúa en representa­ción de otra persona, también tendrá el mismo derecho, SU REPRESENTA­DO. Al respecto, ampliaremos el desarrollo de este punto en los comentarios de los artículos antes mencionados.

 

9. De igual modo, respecto a los actos comprendidos en la rogatoria, el presente artículo establece que ella alcanza todos aquellos, de naturaleza ins­cribible, contenidos en el título presentado, salvo reserva expresa. Ello implica que, aunque en la solicitud de inscripción se consigne la rogación de la inscrip­ción de un solo acto (p. ej. compraventa inmobiliaria), de encontrarse conteni­dos otros actos inscribibles en el título presentado (p. ej. escritura de compra­venta y constitución de usufructo), el Registrador deberá calificar y, eventual­mente, inscribir todos ellos. De esta manera, para evitar la calificación de to­dos los actos inscribibles contenidos en el título (obviamente si son separables e independientes entre sí), en la solicitud de inscripción deberá consignarse, de manera expresa, LA RESERVA DE LA INSCRIPCIÓN DE LOS ACTOS QUE NO SE DESEA REGISTRAR. (p. ej. Inscripción de Compraventa reser­vándose la inscripción de la constitución del usufructo). Ello fluye también del texto del inciso b) del artículo 23° del NRGRP. Una vez presentado el título, ya no cabe formular RESERVA sino, eventualmente, DESISTIMIENTO PARCIAL DE LA ROGATORIA (artículo 13 del NRGRP).

Ello nos conduce a plantear la existencia de una Rogación expresa, res­pecto a los actos consignados en la solicitud de inscripción; y una Rogación Tácita, en relación con los demás actos inscribibles contenidos en el título pre­sentado, derivada del hecho de no haber formulado reserva de su inscripción.

 

10. Algunos autores expresan la existencia de “excepciones al principio de rogación”, respecto a la extensión de diversos asientos de inscripción o cancelación, que, conforme a determinadas disposiciones legales deben prac­ticarse, de oficio, por el Registrador, sin que medie solicitud alguna. Puntual­mente, el NRGRP y el Código Civil autorizan la extensión de oficio de los si­guientes asientos:

 

a)    Rectificación de Oficio de Errores en los Asientos Registrales: prevista en el artículo 76° del NRGRP, aplicable para todos los casos de errores mate­riales, y, excepcionalmente, para el caso de errores de concepto, sólo cuan­do con ocasión de la calificación de una solicitud de inscripción, el Regis­trador determine que ésta no puede realizarse si previamente no se rectifi­ca el error, en mérito al título ya inscrito.

b)    Cancelación de Oficio de asientos extinguidos por caducidad: establecida en el artículo 1032 del NRGRP, no aplicable a los casos en que por dispo­sición especial sea requerida a solicitud de parte (p. ej., la Ley N° 26639).

c)    Las hipotecas y prendas legales, conforme a los artículos 1065° y 1119° del Código Civil, que establecen que “se constituyen de pleno derecho y se inscriben de oficio, bajo responsabilidad del Registrador, simultáneamente con los contratos de los cuales emanan”.

 

García Coni discrepa con la existencia de excepciones al Principio de Rogatoria, al expresar, comentando la aplicación de supuestos de caducidad y rectificación de inexactitudes regístrales en la legislación argentina, que: “El Principio de rogación o instancia significa que el registrador (al igual que el Notario) no puede proceder per se, sino a requerimiento del legitimado para peticionar (artículo 6° de la Ley N° 17801). A veces parecería que el principio citado tiene sus excepciones, como cuando el registrador matricula sin que medie un requerimiento expreso, o cuando aplica el automatismo de la caduci­dad, pero en estos casos lo que hace es cumplir con un mandato legal emana­do, respectivamente, de los artículos 10° y 37° de la Ley N° 17801, que son inexcusables”. En estricto, no falta razón al citado autor argentino, dado que la extensión del asiento de inscripción o cancelación, de oficio, obedece siempre a un mandato legal que así lo permite, no originándose de la libre voluntad del Registrador, sino de la existencia de títulos presentados o ya inscritos, en que existe obligación legal bien de registrar un acto que se deriva de ellos (hipote­cas y prendas legales), publicitar la extinción de sus efectos (caducidad) o corre­gir inexactitudes cometidas al registrarlos (rectificación de errores). Empero, tampoco puede dejar de reconocerse, que al no ser necesaria una solicitud para su extensión, no puede hablarse propiamente de una rogación o instancia.

 

11. Para concluir, resulta oportuno precisar que García García distingue el Principio de Rogación del Principio de Voluntariedad de la Inscripción, indican­do que: “(..) en el principio de voluntariedad de la inscripción lo que se pretende es que el interesado no sea obligado a inscribir, a diferencia de lo que ocurre, por ejemplo, en el sistema francés, en que existe una sanción de 50 francos nuevos; en cambio, en el principio de rogación, lo que se pretende es que el Registrador, no actúe de oficio. La prueba de que ambos principios son dife­rentes es que, aun suponiendo que la inscripción fuese obligatoria, subsistiría el principio de rogación, pues, para la práctica de las operaciones registrales, el interesado u órgano correspondiente, deben solicitarlo al Registrador”. Ello resulta aplicable a nuestro sistema registral, puesto que si bien existen casos en que la inscripción deberá efectuarse obligatoriamente (p. ej. la ins­cripción de un vehículo en el Registro de Propiedad Vehicular, para efectos de su circulación, conforme al artículo 33°.1 de la Ley General de Transporte y Tránsito Terrestre, N° 27181), siempre será necesaria la rogación del intere­sado en la inscripción respectiva. Respecto a los demás temas vinculados con la rogación (formalidad, ingreso por el Diario, presentación de títulos conexos, presentación de títulos en Oficinas Registrales no competentes, etc.), los mismos se encuentran específicamente desarrollados en los correspondientes artículos del Título III del NRGRP, en cuyo comentario formularemos el análi­sis pertinente.